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绍兴市突发公共卫生事件预防与应急实施办法

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绍兴市突发公共卫生事件预防与应急实施办法

浙江省绍兴市人民政府


绍兴市突发公共卫生事件预防与应急实施办法

绍兴市人民政府令第67号


  第一章 总则

  第一条 为了提高全社会预防控制突发公共卫生事件的能力和水平,减轻或者消除突发公共卫生事件的危害,保障公众健康与生命安全,维护正常的社会秩序,根据国务院《突发公共卫生事件应急条例》和《浙江省突发公共卫生事件预防与应急办法》的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本办法所称突发公共卫生事件(以下简称突发事件),是指突然发生、造成或者可能造成社会公众健康严重损害的重大传染病疫情、群体性不明原因疾病、重大食物中毒、重大职业中毒、重大化学毒物污染以及其他严重影响公众健康的事件。

  第三条 在本市行政区域内预防、控制、处理突发事件(以下统称防治突发事件),任何单位和个人均须遵守本办法。法律、法规、规章另有规定的,从其规定。

  第四条 防治突发事件必须遵循预防为主、常备不懈的方针,贯彻统一领导、分级负责、条块结合、加强合作、属地管理为主的原则,建立反应及时、措施果断、依靠科学、群防群控的防治机制。

  第五条 突发事件发生后,市、县(市、区)政府应当成立应急处理指挥部,主要领导担任总指挥,统一领导、指挥突发事件应急处理工作。

  市、县(市、区)卫生行政主管部门,具体负责组织突发事件的调查,控制和医疗救治工作。其它有关部门应当按照各自的职责做好防治突发事件的相关工作。

  第六条 市、县(市、区)政府及其有关部门和相关机构,应当建立防治突发事件有关的物资、设施、设备、技术与人才资源的储备,保障防治突发事件的需要。

  第七条 各级政府对参加突发事件应急处理工作的医疗卫生人员和其他人员,应当在工作和生活上给予帮助,并按国家和省的规定落实相关优惠待遇。对在突发事件应急处理工作中致病、致残、死亡的人员,应当按照国家有关规定给予立功、补助和抚恤。

  任何单位和个人不得歧视参加突发事件应急处理工作的医疗卫生人员、其他人员及其家属;不得歧视传染病病人、疑似传染病病人、密切接触者及其家属。

  对在突发事件中被隔离或者医学观察的人员,经确认不是病人或病原携带者的,其在隔离或者接受医学观察期间的工资福利待遇由所在单位按出勤照发。

  第八条 各级政府及其有关部门对在防治突发事件工作中作出贡献的单位和个人,应当给予表彰和奖励。

  各级政府应当建立严格的突发事件防范和应急处理责任制,保证应急处理工作的正常进行。

  第二章 预防

  第九条 市政府根据浙江省突发事件应急预案,结合本市实际情况,制定绍兴市突发事件应急预案,报省政府备案。

  县(市、区)政府根据绍兴市突发事件应急预案,结合本地实际,制定本行政区域的突发事件应急预案,报市政府备案。

  市、县(市、区)政府有关部门根据本级政府突发事件应急预案,制定防治突发事件实施方案,报本级政府备案。

  第十条 市突发事件应急预案应当包括以下主要内容:

  (一)突发事件应急处理指挥部的组成和相关部门的职责;

  (二)突发事件预防、监测与预警,监测机构的职责和任务;

  (三)突发事件信息的收集、分析、报告、通报、发布制度;

  (四)突发事件的分级和应急处理工作方案;

  (五)突发事件应急设施、设备、救治药品、医疗器械、防护用品以及其他物资和技术资源的储备与调度;

  (六)突发事件的应急救治;

  (七)突发事件应急处理专业队伍的建设和培训;

  (八)突发事件处理的督查与责任追究。

  突发事件应急预案应当根据防治工作的需要、突发事件的变化和实施中发现的问题,按制定程序及时进行修订、完善。

  第十一条 市、县(市、区)政府及有关部门、团体、企事业单位和村(居)民委员会,应当采取相应措施,宣传、普及防治突发事件的相关知识,提高公众的公共卫生意识和防治突发事件的能力。

  各级教育行政主管部门应当将防治突发事件相关知识纳入学校的相关教学课程;各级行政学院应当对各级领导进行防治突发事件组织领导等相关知识的教育与培训。

  各企事业单位应当将突发事件防治知识纳入职工培训计划,定期开展培训教育。

  各级卫生行政主管部门应当加强对突发事件防治知识宣传教育的分类指导和监督检查,及时提供相关资料和咨询服务。

  第十二条 各级政府应当加强对爱国卫生运动的领导。各级爱国卫生运动委员会应当加强协调工作,发动群众,开展讲卫生、除四害、防治疾病的各类活动,普及公共卫生知识,倡导良好的个人卫生习惯,改善城乡公共卫生面貌。

  第十三条 各级政府应当有计划地建设和改造城乡公共卫生设施。城市应当按照城市环境卫生设施标准修建公共厕所、垃圾粪便的无害化处理场所和污水、雨水排放处理系统等公共卫生设施。农村应当加大改水改厕力度。城市和农村公共卫生设施应当与其他基础设施同步建设。加强城乡水源保护,严格消毒措施,确保饮用水卫生安全。

  市、县(市、区)政府应当建立医疗废物和其它危险废弃物集中处置场所,配备专用设施、设备。

  第十四条 市、县(市、区)政府应当加强疾病预防控制和卫生监督体系建设,建立健全城乡预防保健网络,充实公共卫生专业队伍力量,切实履行公共卫生管理职责。

  各级疾病预防控制机构和卫生监督机构应当规范工作制度和程序,加强突发事件防治工作的业务指导和监督检查。

  各级医疗机构应当加强预防保健工作,配备相应的公共卫生专业人员,落实公共卫生事件报告、监测、管理职责。

  第十五条 市、县(市、区)政府应当建立健全突发事件监测、预警系统,完善市、县(市、区)、乡(镇、街道)、社区、村的信息报告网络,实现全市监测与预警资源共享。

  第十六条 各级卫生行政主管部门和有关部门,应当根据本行政区域防治突发事件工作的需要指定监测机构。监测机构应当分类分级设立相应的监测点,履行监测职责,及时向主管部门报告监测信息。有关单位和个人应当配合开展突发事件监测工作。

  各有关政府部门应当科学分析、综合评价监测信息。发现突发事件隐患,应当按本办法规定的程序、时限报告,并采取相应的防治措施。其他单位和个人发现突发事件隐患的,应当及时向当地卫生行政主管部门和相关部门报告。

  有关主管部门应当对承担高危监测任务的工作人员,采取必要的防护措施,配备相应的防护设施设备、用品,切实保障监测人员的健康和生命安全。

  第十七条 建设项目选址应当避开自然疫源地和可能自然疫源地,确需在该区域建设的,建设单位应在开工前申请卫生行政主管部门提供技术指导。建设单位应当有专人负责工地的卫生防疫工作,并接受卫生行政部门的监督检查。

  第十八条 市、县(市、区)政府及其有关部门和相关单位应当根据突发事件应急预案规定的职责和要求,定期开展有关突发事件应急处理知识、技能的培训、演练。

  第十九条 市、县(市、区)政府应当加强急救医疗服务网络的建设,配备相应的医疗救治药物、技术、设备和人员,提高医疗机构应对各类突发事件的救治能力。

  各级卫生行政主管部门设置医疗急救中心(站),各级医疗急救中心(站)应当完善急救设施设备,配备相应专业急救人员,使用统一的急救呼救号码,确保院前急救畅通。

  各级卫生行政主管部门应当加强对各级各类具有急救能力的医疗机构院内急救体系的建设,提高应急能力和医疗救治水平;建立和完善急救绿色通道,确保医疗急救通畅、快捷、安全。

  第三章 报告与信息发布

  第二十条 市政府根据国家、省突发事件应急报告制度的要求,建立全市突发事件应急报告制度。

  市卫生行政主管部门根据市政府突发事件应急报告制度的要求,制定突发事件应急报告规范。

  任何单位和个人对突发事件,不得隐瞒、缓报、谎报或者授意他人隐瞒、缓报、谎报。

  第二十一条 突发事件监测机构、医疗卫生机构及有关责任报告单位和责任报告人应当按规定程序和时限报告突发事件。初次报告必须包括突发事件类型(主要症状和体征)、发生时间、地点和范围、受害人数、事件的地区分布及已采取的相关措施等内容。根据突发事件的进展和新发生的情况随时进行后续报告,包括阶段报告和总结报告。

  第二十二条 突发事件监测机构、医疗卫生机构和有关单位发现下列情形之一的,应当在2小时内向所在地卫生行政主管部门报告:

  (一)发生或者可能发生传染病暴发、流行的;

  (二)发生或者发现不明原因的群体性疾病的;

  (三)发生传染病菌种、毒种丢失的;

  (四)发生或者可能发生重大食物和职业中毒事件的。

  接到报告的卫生行政主管部门应当在2小时内向本级政府报告,并同时向上级卫生行政主管部门报告。

  县(市、区)政府应当在接到报告后2小时内向市政府报告,市政府在接到报告后2小时内向省政府报告。

  在传染病暴发、流行期间,或者群体性不明原因疾病蔓延期间,对疫情实行日报告制度和零报告制度。

  第二十三条 市卫生行政主管部门应当依据省卫生行政主管部门的情况通报并根据发生突发事件的情况,及时向市政府报告,并通知本行政区域内的医疗卫生机构。

  各政府部门发现已经发生或者可能引起突发事件的情形时,应当及时向本级卫生行政主管部门通报。

  任何单位和个人不得擅自发布突发事件的有关信息或者传播虚假、恐怖信息。

  第四章 组织指挥和应急处理

  第二十四条 市政府根据突发事件发生的范围、危害程度、事件的特性、变化情况,在各类突发事件应急预案中将本市突发事件分为:特大突发事件、重大突发事件、一般突发事件。

  第二十五条 突发事件发生后,发生地卫生行政主管部门应当组织专家对突发事件进行综合评估,初步判断突发事件的类型和级别,并及时提出是否启动突发事件应急预案的建议。

  启动突发事件应急预案应当按照突发事件的级别由相应的政府决定,并向上一级政府报告。

  第二十六条 市、县(市、区)政府及其设立的突发事件应急处理指挥部对突发事件有权依法采取下列紧急措施:

  (一)指挥有关部门及人员立即到达规定岗位,采取有关的控制措施;

  (二)调配医疗卫生机构开展有关救治工作;

  (三)紧急调用人员、药品、医疗器械、交通工具和相关设施、设备以及其它物资;

  (四)限制或者禁止举办大型活动;

  (五)临时关闭公共场所,对特定场所进行强制消毒;

  (六)临时停工、停业、停课;

  (七)对人员进行疏散或者隔离,实施交通卫生检疫或者对传染病疫区实行封锁;

  (八)对水源、供水设施和食物采取卫生安全控制措施;

  (九)对危险物品进行强制封存销毁;

  (十)组织新闻媒体开展宣传报道、刊登或者播放防治突发事件相关知识。

  (十一)组织高等院校、医疗卫生机构、监测机构和科学研究机构集中力量进行科研攻关;

  (十二)对本行政区域内的突发事件应急处理工作进行督察和指导;

  (十三)其他必须采取的紧急措施。

  第二十七条 重大食物中毒、重大职业中毒、传染病菌种毒种丢失、重大化学毒物污染等突发事件发生后,有关部门和单位应当立即采取保护现场、撤离疏散有关人员、协助医疗机构救治病人、组织泄险和清洗污染等相应措施,并配合专业技术机构调查,如实提供情况、有关原(材)料、设备、工具和样品,落实应急处理措施。

  第二十八条 在传染病暴发、流行时,发生地卫生行政主管部门或者专业机构,应当对需要隔离治疗的传染病人和疑似传染病病人,采取就地隔离、就地观察、就地治疗的措施。

  传染病病人、疑似传染病病人、病原携带者及其密切接触者应当配合接受隔离治疗、医学观察等措施。对拒绝配合的,由公安机关依法协助强制执行。

  传染病病人、疑似传染病病人、病原携带者及其密切接触者所在单位、相关组织或者其家属,应当配合实施各项控制措施。

  第二十九条 传染病暴发、流行或者重大化学毒物污染等突发事件发生后,市、县(市、区)政府可以依法设置隔离控制区,并设立隔离标志。

  隔离控制期限由批准设置隔离控制区的政府决定。

  第三十条 传染病暴发、流行时,公共场所、学校、幼托、旅游、建筑工地、羁押监管等人群聚集的场所(单位),应当根据突发事件应急处理指挥部的要求,严格落实紧急应对措施。

  传染病暴发、流行时,用人单位招用流动人员的,应当按照规定向当地卫生行政主管部门报告,并按照卫生行政主管部门的要求,采取预防控制传染病的卫生措施。各级公安、劳动保障、建设、民政等有关部门应当配合卫生行政主管部门做好流动人员公共卫生管理工作。

  第三十一条 突发事件发生时,铁路、交通等部门,应当依法对出入突发事件发生区域的交通工具及其乘运人员、物资实施交通卫生检疫或采取相应的控制措施。乘运人员应当接受检疫、服从控制措施。公安机关应当配合协助。

  各级卫生行政主管部门和有关部门应当依法加强对铁路、交通等部门采取的卫生检疫等控制措施的指导和监督。

  第三十二条 交通工具上发现需要采取应急控制措施的传染病病人、疑似传染病病人时,其负责人应当立即通知前方停靠站以及停靠站所在地卫生行政主管部门。交通工具上的传染病病人、疑似传染病病人及其密切接触者应当在前方停靠站落站,接受医学检查;交通工具必须进行卫生处理。

  第三十三条 突发事件应急处理工作的专用车辆,凭突发事件应急处理指挥部核发的特别通行证,在本行政区域内免缴一切道路通行费,不受行驶路线限制,公安、交通部门应当确保其畅通。应急处理工作结束后,应急处理指挥部应当及时收缴特别通行证。

  第三十四条 突发事件发生后,各级公安、工商、卫生、技术监督、药品监督、价格等行政主管部门应当加大市场监督力度,对制假售假、囤积居奇、欺行霸市、哄抬物价、虚假宣传等扰乱市场秩序的违法行为,依法及时查处。

  第三十五条 传染病暴发、流行时,疾病预防控制机构应当组织指导有关机构和人员,按照消毒技术规范要求对疫区、疫点进行预防性、终末性消毒。

  第三十六条 有关单位和个人应当服从突发事件应急处理指挥部的统一指挥,按照法律、法规、规章的规定和应急预案的要求,配合有关部门和专业技术机构做好现场监测、医学检查、医疗救治、采样、调查、控制、隔离、评价等工作,并接受应急处理指挥部的督察和指导。

  来自疫情流行区域的人员(含外来和返回的)及其所在单位和家属必须服从所在地突发事件应急处理指挥部采取的预防控制措施。

  第三十七条 突发事件发生后,医疗急救机构接到医疗呼救或者救援指令时,应当迅速到达现场,提供现场医疗救护,并及时分流转送。

  医疗机构应当实行首诊医生负责制。对突发事件致病、致伤的人员,医务人员应当及时接诊,不得推诿、拒绝;接诊医生应当书写详细、完整的病历记录,对需要转诊的病人,书写转诊记录,并将病历复印件随病人转送到指定医疗机构。

  医疗机构收治突发事件致病、致伤人员,应当实行先收治、后结算的办法,不得以医疗费用为由拒绝收治或者拖延治疗。

  第三十八条 传染病暴发、流行时,除定点医疗机构承担救治任务外,卫生行政主管部门应当根据应急处理工作的需要,指定有条件的综合性医疗机构设立符合消毒隔离要求的专科门诊。

  第三十九条 突发事件发生后,有关单位、个人和专业技术机构应当依法做好医疗废物和其它危险废弃物的收集、运送、贮存、处置工作。隔离控制区内的生活垃圾和受污染的土壤、物品等应当作为危险废弃物进行统一处理。

  各级环保、卫生、公安等部门应当按照各自职责,加强对医疗废物和其它危险废弃物处置的监督管理。

  第四十条 鼠疫、霍乱、炭疽病人及其它按甲类传染病管理的病人死亡后,收治病人的医疗机构必须将尸体立即消毒,由民政部门负责就地火化。其他传染病病人死亡后,对其尸体的处理按照有关法律、法规、规章的规定执行。

  医疗机构、疾病预防控制机构必要时可依法对传染病病人、疑似传染病病人尸体进行解剖查验。

  第四十一条 各级卫生行政主管部门和有关部门,应当对参加突发事件应急处理的医疗卫生人员和其他人员采取有效防护措施,配备必需的防护设施设备、用品。

  参加突发事件应急处理的工作人员,必须按照规定穿戴有效的防护衣具,携带相关安全警示仪器设备。

  第四十二条 市、县(市、区)政府应当提供必要资金,保障因突发事件致病、致伤的人员得到及时、有效的救治。

  因突发事件致病、致伤人员确实无力支付医疗机构救治费用而导致欠费的,市、县(市、区)政府应当对医疗机构按实补助。

  第四十三条 违反突发公共卫生事件预防与应急有关规定的,依法予以处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

  第五章 附则

  第四十四条 本办法自发布之日起施行。本办法施行前市政府发出的有关规定与本办法不一致的,以本办法为准。


第59/99/M号法令:核准《 民事登记法典》─若干废止

澳门


第59/99/M号法令

十月十八日

民事登记法典


在登记及公证之领域中,民事登记为其中第一个具备本地法典之部分,这自然与本地区作为大量人口流动空间所具有之独特特点有关,而这情况则正是拜多元属人法则共存所赐,从而有必要对其复杂性作出适当之响应。
因此,十二月三十日第61/83/M号法令核准之《民事登记法典》就是在推动本地区机构进行现代化之际面世,从而被视为澳门民事登记历史上具有决定意义之里程碑,但此法典亦保存了葡萄牙民事登记制度之主要特征。
上述法规后被三月十六日第14/87/M号法令核准之《民事登记法典》所取代,此法令强调旨在简化程序及手续,以及在与公众直接接触方面提高服务质量。
由此可见,本《民事登记法典》并非又一部进行本地化之新法典。这部法典之目的系使民事登记制度能配合《民法典》对亲属法领域之某些制度所作之修改,同时,亦为利用现有之科技工具作出必要之完善,尤其系进行至今已成事实之登记计算机化。
因此,新法典所体现之重要改革系承接实体法在某些领域所作之新规定,例如在婚前或婚后订立之婚姻协议,废除天主教婚姻模式,但容许在具有主持结婚职权之司祭面前结婚。
作为一部现代化法典,本法典亦顺应公民在法律面前平等及尊重私人生活之新趋势,取消某些认为有损人类尊严之记述,例如涉及亲子关系之歧视性记载或死因之记载。
在作为澳门公共行政当局试金石之简化程序及消除程序之官僚化方面,某些以前赋予法院之权限现移转予登记局。值得强调的是,民事登记局局长系一个具有处理如亲属法所涉及之一类敏感问题之特别资格之法律专家,因此完全具备条件针对两愿离婚问题作出决定──因为无须对亲权之行使作出规范,此种需要系在夫妻有未成年子女之情况下方存在──,以及订立仅以法定之其中一种婚姻财产制为内容之婚姻协议,又或在排除父亲身分推定之程序中,就宣告已婚妇女之子女为夫妻双方子女之身分占有并不存在一事作出仅可由其作出之决定。
最后须要强调的是,本法典就有关证明之发出引入了普遍使用计算机之有关规定,取消了将结婚人之结婚意愿公开之预先程序,并就不存在结婚障碍方面加强保障,使结婚人本人承担存在障碍之责任,又或使法官能就取代未成年人结婚所须许可之请求作出不得提起上诉之决定,从而在具备应予考虑之理由显示婚姻之缔结为合理、且未成年人之身心已足够成熟之情况下,以该决定取代父母或监护人之必要许可。
基于此;
经听取咨询会意见后;
总督根据《澳门组织章程》第十三条第一款之规定,命令制定在澳门地区具有法律效力之条文如下:
第一条
(核准)
核准附于本法规公布之《民事登记法典》,此法典为本法规之组成部分。
第二条
(计算机系统之使用)
一、一切民事登记行为,包括附注,均须完全使用计算机系统。
二、对已输入计算机储存媒体之纪录作附注,须透过延续方式为之,并须对已变更之数据进行更新。
第三条
(转换为计算机储存媒体)
一、须依职权将所有未输入计算机之纪录,透过从簿册转录之方式输入计算机。
二、将纪录输入计算机时,须采用一切最新数据为之,其中包括经附注修改之记载,并须为新附注开始使用一新编号顺序。
三、纪录输入计算机后,仅得摘自纪录出具以计算机打印副本或打字方式作成之全文证明。
四、载有已输入计算机储存媒体之纪录之簿册,得根据总督批示之规定进行微缩摄影及存放在专门档案内。
第四条
(在本地区以外缮立之纪录之转录)
一、在澳门民事登记内,载入在本地区以外,由有权限实体为在本地区有常居所之人就本法规开始生效前发生之事实所缮立之登记行为,须取决于司法事务司司长在听取登记暨公证委员会之意见后所发出之批示,而有关行为之证明文件则在该批示中订明。
二、上款所指之批示尚未发出时,对于在澳门民事登记内加载该款所指之行为,以及本法规开始生效后所缮立之行为,均适用现核准之法典第五条第二款之规定。
第五条
(按中国风俗习惯所缔结之婚姻)
一、凡一九八七年五月一日以前,按中国风俗习惯在澳门缔结之为当时法律所容许之婚姻,于本法规开始生效后之一年内,得透过有权限登记局局长之许可而在民事登记内登录,并适用三月十六日第14/87/M号法令第七条至第十一条之规定。
二、司法事务司司长在听取登记暨公证委员会之意见后,得透过批示延长上款所指之期间。
第六条
(废止性规定)
一、废止三月十六日第14/87/M号法令,以及由其核准之《民事登记法典》及其附件。
二、有关天主教婚姻之制度,因上款规定而产生之废止,仅自一九九九年十二月二十日起方产生效力,在该日以前仍继续适用现废止之法典内之有关规定。
第七条
(开始生效)
一、本法规及由其核准之《民事登记法典》自一九九九年十一月一日开始生效,但不影响第五条第一款规定之适用。
二、现核准之法典有关终审法院管辖权之规定,仅于终审法院开始运作之日方开始生效。
三、现核准之法典赋予中级法院之管辖权,在其开始运作前由高等法院行使。
四、在不影响上条第二款规定之适用下,按照现核准之法典而赋予司祭主持结婚之权限,取决于就该事宜作出规范之特别法之开始生效。
五、有关民事登记手续费表方面,因上条第一款规定而产生之废止,仅于以训令核准之新手续费表开始生效之日方产生效力。
一九九九年十月十四日核准。
命令公布。
总督 韦奇立


  摘要

  物业管理是在房地产开发经营中逐步建立起来的一种综合性经营服务,是在城市规划发展、人们居住方式及居住环境等因素的影响下出现的新兴行业,是现代化城市管理中不可或缺的一部分。现代意义上的物业管理最早源于19世纪60年代的伯明翰,专业性的物业管理形成并发展于20世纪30年代的美国,同国外相比,我国的物业管理产生于20世纪80年代,起步较晚,制度不成熟,1994年,建设部颁布了有关物业管理的第一个主要部门规章《城市新建住宅管理办法》,之后,深圳、广东、北京、上海等城市出台了地方性物业管理法规或规章,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》,该条例将前期物业管理其纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依。2007年3月《物权法》出台,对建筑物区分所有权作出明确规定,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则,但是,伴随着城市房地产业的兴起,物业管理领域的问题愈加复杂而多样化,尤其是前期物业管理引发的问题更加凸显,前期物业管理作为整个物业管理活动的基础阶段,是非常重要的环节,不容忽视,因此,解决好前期物业管理中存在的问题是关键。本文通过论述前期物业管理出现的诸多问题,指出存在的困境,给出解决问题的对策及建议,对维护当事人的合法权益、规范物业服务市场,具有重要的理论意义及现实指导意义。

  关键词:前期物业管理 临时规约 前期物业服务合同

  一、前期物业管理概述

  随着全球范围内城市的兴旺发展,各国房地产市场日渐成为该国商业资本和其它生产资源优化配置的重要场所,作为房地产行业的衍生品—物业管理兴起。前期物业管理是物业管理的初始阶段,对维护整个物业管理的连续性有着非常重要的作用。

  (一)物业管理的产生与发展

  现代意义上的物业管理起源于19世纪60年代的英国,当时工业革命的兴起,城市规模不断扩张,伯明翰市首开物业管理的先河,后在英国迅速推广开来。专业性的物业管理,则出现在19世纪末并形成发展于20世纪30年代的美国,1908年,世界上第一个专业物业管理行业组织—CBMO诞生,自此以后,这种现代的物业管理模式和行业组织逐渐为世界各国所重视并借鉴吸收。目前,美国、欧洲大陆、亚洲的日本、韩国、新加坡及我国的香港、台湾地区等地,物业管理都相当发达,国际物业管理行业蓬勃发展。[1]

  我国内地物业管理起步较晚。20世纪80年代,我国城市经济体制改革,房地产业快速发展,带动了物业管理的产生与发展,在深圳、广东及沿海一些经济发展较快的城市出现了物业服务企业,然而随着物业管理的兴起,也暴露了很多问题,这些矛盾的解决亟待需要相关制度的产生,1994年3月23日,建设部颁布了《城市新建住宅管理办法》,明确要求在新建小区推行物业管理制度,这是建国以来我国有关物业管理的第一个主要部门规章,是我国物业管理体制上的重大突破。[2]1994年6月18日,深圳市人大常委会通过《深圳经济特区住宅区物业管理条例》,我国第一部地方性物业管理法规由此诞生。随后,广东、北京、上海、江苏、重庆等地纷纷出台地方物业管理法规或规章,形成了以国家和地方互补的物业管理法规政策体系,但一直没有全国性的物业管理规范,直到2003年,国务院颁布了具有里程碑意义的行政法规《物业管理条例》。该条例对业主、物业服务企业、房地产开发建设单位等规定了较为详细的权利、义务,将前期物业管理纳入法制轨道,弥补了前期物业管理缺失的境况,使规范前期物业管理市场有法可依,该条例是迄今为止我国效力最高的一部专门规范物业管理的行政法规。2007年10月1日《物权法》的出台,第一次以法律的形式确立了以区分建筑物所有权为核心的物业管理法律制度,标志着我国物业管理又迈出了一个新台阶。[3]《物权法》确立了物业管理的一些基本制度,针对近年来现实生活中物业管理出现的争议较大的问题,提出了解决的原则,《物权法》生效后,《物业管理条例》对与《物权法》中建筑物区分所有权制度相悖的规定进行了修改,经过二十多年的摸索与实践,我国的物业管理制度有了飞跃性的发展,法制环境不断改善。

  物业管理作为对旧管理体制的一种革新,是市场经济发展的必然结果,管理领域逐步扩大,从住宅扩展到工业区、办公楼、商场、医院等物业;管理内容相当广泛,服务项目呈现多元化、全方位的态势,而且不同类别的物业有着不同的管理侧重点,归纳起来可以分为“六大管理、三类服务”。“六大管理”即房屋及设施设备管理、环境卫生管理、治安消防管理、绿化管理、车辆交通管理和其它公共管理,“三大服务”即常规性公共服务(合同服务)、委托性特约服务(非合同零星服务)和经营性多种服务(全方位、多层次的综合服务)。[4]其内涵简言之,是指专门的机构受物业所有人的委托,按照国家法律以及合同和契约行使管理权,运用现代化管理科学和先进的技术对已投入的使用的物业以经营的方式进行管理,同时对物业周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护等统一实施专业化管理,并向业主或租户提供多方面的综合性的服务。[5]

  (二)前期物业管理的内涵

  所谓前期物业管理是指在物业业主购买物业以前由项目开发建设者选聘的物业管理企业,并与之签订物业服务合同由其来进行物业管理。[6]它主要对公共场所、房屋共有部分的清洁和管理;对物业共用部分的维修、养护和管理;对物业共用设施的维护、养护和管理;附属建筑物、构筑物维修、养护和管理;对物业治安、消防等事项的管理,与整个物业管理活动中的管理对象基本一致。在我国,根据委托物业服务企业对小区进行物业管理可分为两个阶段:前一个阶段是由开发建设单位委托物业服务企业对物业小区进行管理—前期物业管理阶段,后一个阶段是由业主自行选择物业服务企业阶段。可见,前期物业管理的开始意味着对小区的管理控制权由建设单位转向物业所有人。前期物业管理阶段是整个物业管理活动中的初始阶段,是非常重要的环节。

  从时间段上来讲,前期物业管理可以分为两个阶段:第一个阶段是从项目初始至工程竣工验收合格为止,对于物业管理而言可以称为“早期物业管理介入”,这个阶段的物业管理活动通常由开发公司自己负责;第二个阶段是从工程验收合格开始到业主委员会与物业管理公司依法签订的物业服务协议生效时为止,这个阶段的物业管理服务由开发商按法定程序和要求聘请的物业管理公司负责实施。但在实践中,由于某一管理项目的分期建设时常使两个阶段没有明确的界限。[7]

  从内容上来讲,前期物业管理主要包括前期物业服务合同、业主临时规约、承接物业时的查验、物业承接验收时的文件资料移交、建设单位配置物业管理用房、建设单位的物业保修等等。具体为,前期物业服务合同是指在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位与选聘的物业服务企业签订的书面合同;临时管理规约是指建设单位在销售物业之前,对有关物业的使用、维护、管理业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反临时管理规约应当承担责任等事项依法作出的约定,建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向买受人明示,并予以说明;物业服务企业在承接物业时,应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验,而建设单位办理物业承接验收手续时,应向物业服务企业移交文件资料、按规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房、按国家规定在保修期限和保修范围内承担物业的保修责任。

  二、前期物业管理面临的困境

  前期物业管理既有复杂性又有特殊性,研究和解决好前期物业管理中出现的诸多问题,找出其中的关键所在,是物业管理中的重要课题。

  (一)前期物业服务合同的主体地位扑朔迷离

  前期物业服务合同,这一过渡性质的合同虽只是一种临时性安排,伴随着普通物业服务合同的生效而失去效力,但因其具备独特的合同性质、扑朔迷离的合同主体以及错综复杂的法律关系而存在分析探讨的必要。[8]同普通物业服务合同相比,前期物业服务合同在订立时间、主体及生效期间等方面有其自身独有的特征。前期物业服务合同是由建设单位与物业服务企业签订的,物业买受人并不是前期物业服务合同的当事人,却要缴纳物业服务费,此时我们不禁要问物业服务合同的性质是什么,效力又是怎样的?当物业服务企业不全面履行或不履行前期物业服务合同义务,建设单位作为合同一方又不监督物业服务企业履行义务时,因物业买受人在前期物业服务合同中的法律地位不明确,业主往往以此为由不缴纳物业服务费,导致物业服务纠纷不断。再者,现实生活中,建设单位为了节约成本、谋求利益,往往自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,由于这种特殊的关系,建设单位便将建设中的质量问题、购房时的承诺等等推到组建的物业公司上,业主只能处于无奈的境地。这些问题让我们看到前期物业服务合同的弊端,合同的主体一方是建设单位,一方是建设单位选聘的物业公司,建设单位与物业公司往往又存在特殊的关系,业主与物业公司却不存在合同关系,由于合同具有相对性,也就是说,通常情况下只有合同的相对方才有权请求履行合同。而在前期物业服务合同中,业主却没有权利要求物业管理企业依照前期物业管理合同提供物业服务。如果物业管理企业违反前期物业服务合同,提供的物业不符合约定,业主也不能要求物业管理企业承担违约责任。而物业管理企业也没有权利要求业主缴纳各种物业服务费用。[9]前期物业服务合同打破了合同的相对性,也是现实中引起物业纠纷的主要缘由。学者杨立新从委托合同及商业交易习惯的角度给其作出合理解释,他认为建设单位与物业服务企业签订前期物业服务合同时,虽是双方签订的,但物业公司对建设单位是受托人的身份完全明知,业主才是物业的实际享用者和义务承担者,这是一种商业惯例。但是,笔者认为,这种解释只是针对业主认为自己不是前期物业服务合同的主体而拒绝缴纳物业费的一种抗辩理由,如果前期物业服务合同侵害到业主的合法权益时,业主该如何救济呢,是否只是等待小区入住率达到一定比例时,召开业主大会选举业主委员会,等待选聘新的物业服务企业呢?这期间的权利如救济?当然,根据《物业管理条例》第二十三条的规定,“建设单位应当在物业销售前将临时管理规约向物业买受人明示,并予以说明。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时,应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。”当业主与建设单位签订物业买卖合同时,也对前期物业服务合同进行了认同,是一种追认行为,所以前期物业服务合同对业主具有具有约束力。这条似乎强调了前期物业服务合同经业主承诺后对业主的约束力,但物业公司侵害业主利益时业主如何有效维权,在现实生活中却难找途径解决。

  (二)前期物业管理中物业服务费规定不明晰

  关于物业管理服务收费,《物业管理条例》有条文规定,但是规定不明晰。其中,第四十一条规定了物业服务原则,“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政部门制定的物业服务收费办法,在物业服务合同中约定。”第四十二条规定了前期物业管理中费用的承担问题,“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业,物业服务费用由建设单位交纳。”未明确前期物业管理阶段的费用由谁承担,该规定有不足之处:1.在时间上只规定到物业交给物业买受人,但对于物业交给买受人而业主委员会选聘物业管理企业前这一仍属于前期物业管理阶段的物业管理费用的承担问题却没有规定2.忽视开发商与业主约定费用承担的情况,缩小了当事人意思自治的空间,也是对当事人权利不合理的限制。[10]第四十三条,是对物业服务收费行政监督方面的规定,为约束物业服务收费,现行制度仍更多的依赖于行政干预,《物业服务收费办法》第六条规定“物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。具体形式由省、自治区、直辖市人民政府价格主管部门会同房地产行政主管部门确定。”行政干预物业服务收费表现在:价格控制,即政府指导价和市场调节价;备案登记,物业收费标准报物价管理部门备案;行政处罚,物业服务企业违反价格法律、法规和规定,由政府主管部门依法予以处罚等等,政府干预、指导价格是否符合市场经济的发展规律?市场经济中,政府指导价往往不灵活、具有滞后性,而前期物业服务合同往往是政府指导价,政府定价的标准是什么?因此,前期物业服务收费的标准,是一个重要的问题。

  (三)临时管理规约易被物业买受人忽视

  《物权法》明确提出建筑物区分所有权,确立了物业管理的一些基本制度,提出了一些解决物业管理问题的原则。建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对共有部分享有共有权和共同管理权的复合所有权。[11]而管理规约正是以建筑物区分所有权为基础成立起来的,[12]它是指业主大会依照法定程序通过的对业主具有约束力的关于共同事务及共有财产的管理的具体规则。[13]管理规约的设立、变更和废止,可以基于业主大会的决议,也可以由开发商预先制定格式化的管理规约,在预售或出售商品房时,分别与具体业主达成同意该管理规约的合意。[14]而在预售或出售商品房时,达成的合意即临时管理规约,规定建设单位应当在销售物业之前,制定临时管理规约,对有关物业的使用、维护、管理,业主的共同利益,业主应当履行的义务,违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。问题在于临时管理规约是建设单位单方意思表示,并非由业主大会制定,如果物业买受人满意房屋购买合同,忽视临时管理规约的约定而签订承诺书,或是满意房屋买卖合同,虽不满意临时管理规约,但认为临时管理规约只是购买房屋合同时很小的一部分,不能因小失大,而勉强接受,此时,临时管理规约无异于给物业买受人加了强制缔约义务。而民法奉行意思自治原则,要约与承诺原则上基于当事人自愿,只有在极为例外的情形下,法律才对某些当事人课加强制缔约义务,此类义务人一般是占据垄断地位或优势地位的企业。

  三、对前期物业管理中出现的问题提出一些对策

  针对实践中前期物业管理阶段中出现的一些问题,提出对策以求找到解决问题的途径。

  (一)严格执行物业管理招投标制度,打破建、管不分的局面

  《物业管理条例》第二十四条规定了从事前期物业管理的物业服务企业的选聘方式,即国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业的建设单位,应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业;投标人少于三个或者住宅规模较小的,经物业所在地的区县人民政府房地产行政主管部门批准,可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。虽然,国家提倡建、管分离的原则,但现实表明,很多建设单位为了节约成本、谋求利益,自行出资组建物业服务企业进行前期物业管理,有的建设单位组建具有独立法人资格的子公司,有的作为控股股东与其他股东共同组建股份有限公司,并没有严格执行物业管理招投标制度,从而形成建、管不分的局面。物业服务企业一定要遵循市场规律才能在市场竞争中赢得发展,因此要严格执行招投标制度,公开、公正、公平选聘物业服务企业,严格按照《前期物业管理招投标管理暂行办法》规定,对申请投标人认真地进行资格预审,包括企业的资格文件、业绩、技术装备、财务状况和拟派出的项目负责人与主要管理人员的简历、业绩等证明材料,实行建设单位与物业服务企业分业经营,打破建、管不分的体制。最终使物业服务企业以专业化谋发展、市场化谋效益、人性化求认同,最终,以高质量、高品位的物业服务在市场竞争中赢得广大业主的青睐。