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厦门市城镇住房交换管理规定

时间:2024-07-03 09:25:53 来源: 法律资料网 作者:法律资料网 阅读:8076
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厦门市城镇住房交换管理规定

福建省厦门市人民政府


厦门市人民政府令第93号


  《厦门市城镇住房交换管理规定》已经市人民政府常务会议通过,现予发布,自二000年九月一日起施行。

                            市长 朱亚衍
                          二000年八月十七日
            厦门市城镇住房交换管理规定

第一章 总则





  第一条 为加强城镇住房交换管理,维护住房交换市场秩序,保障国家、集体和住房交换当事人的合法权益,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《厦门市城镇房屋管理条例》等法律、法规,结合本市实际,制定本规定。


  第二条 本规定适用于厦门市城镇规划区内国有土地上的住房交换。
  本规定所称住房交换,是指住房所有。人或使用人交换私有住房所有权或公有住房承租使用权的行为,包括所有权之间、所有权与使用权之间、使用权之间的交换。


  第三条 土地房产行政部门主管本市住房交换管理工作(以下简称换房主管部门)。其所属的房地产交易机构受换房主管部门委托负责办理住房交换手续。


  第四条 住房交换应遵循自愿互利、合法公正、方便生活、调剂余缺的原则,符合住房制度改革等有关政策。
  禁止任何单位和个人利用住房交换侵害国家、集体和他人利益。

第二章 一般规定





  第五条 住房交换应当订立书面合同。住房交换合同示范文本由换房主管部门制定。住房交换当事人参照示范文本订立合同。


  第六条 因交换住房的面积、结构、成新、朝向、地段、等级等因素形成的差价,原则上由换得价值较高的受益方补偿另一方,合同另有约定的除外。


  第七条 住房交换当事人应按规定缴纳有关税费;以差价部分计征营业税,具体按有关规定执行。
  住房交换当事人应如实申报住房交换价格,作为缴纳税费的依据;申报价格明显偏低的,征收部门可进行评估核定。


  第八条 住房交换当事人可委托合法的住房交换中介机构办理住房交换事宜。


  第九条 住房交换后,不得擅自扩建、改建、加层、改变用途或者影响结构安全装修房屋。


  第十条 住房交换后,本市户籍住房交换当事人可按规定凭土地房屋权证或公有住房租赁合同向户籍管理部门办理户口迁移等有关手续。

第三章 私有住房交换





  第十一条 本规定所称私有住房是指个人所有的住宅,包括个人自建住宅、所购商品房、已购公有住房及享受政府提供政策优惠建设的经济适用房、集资房和落实侨房政策房等住房。


  第十二条 有下列情列之一的私有住房,禁止进行住房所有权交换:
  (一)无房地产证书的;
  (二)房地产权属有争议的;
  (三)政府依法收回土地使用权的;
  (四)已公告拆迁的;
  (五)共有房屋未取得共有人同意的;
  (六)已进行资产抵押而未经抵押权人同意的:
  (七)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
  (八)经鉴定为不得使用的危险房屋的;
  (九)法律、法规、规章和市政府规定禁止交换的其它情形。


  第十三条 住房交换当事人应持下列材料到房地产交易机构办理住房交换手续:
  (一)住房交换合同;
  (二)房地产证书;
  (三)当事人身份证明;
  (四)办理住房交换所需的其它证明材料。
  共有住房还应提交共有人同意交换的证明。


  第十四条 房地产交易机构应自收到住房交换当事人提交的材料之日起10个工作日内审核,符合条件的,签署准予交换的意见,并交房地产权籍登记机构办理产权转移登记;不符合条件的,应书面说明理由。


  第十五条 交换已出租的住房,住房所有人应提前3个月通知承租人。

第四章 公有住房交换





  第十六条 本规定所称公有住房是指由土地房产管理部门经管的直管公房和由单位自建或购买的自管公房。


  第十七条 公有住房交换可以采取下列方式:
  (一)直管公房之间、自管公房之间、直管公房与自管公房之间的住房使用权交换;
  (二)公有住房使用权交换私有住房所有权。


  第十八条 公有住房使用人换房时,须征得住房所有人的同意。所有人对使用人合理的换房要求应给予支持。


  第十九条 有下列情形之一的公有住房,禁止进行公有住房使用权交换;
  (—)无合法租赁关系的;
  (二)擅自转借、转租的;
  (三)已公告拆迁的;
  (四)将独用单元结构住房的一部分用于交换的;
  (五)经鉴定为不得使用的危险房屋的;
  (六)法律、法规、规章和市政府规定禁止交换的其它情形。


  第二十条 公有住房使用权价格由换房主管部门会同价格、统计行政部门公布测算标准,住房交换当事人参照测算标准在合同中约定。


  第二十—条 住房交换当事人应持下列材料向房地产交易机构办理交换手续:
  (一)换房合同;
  (二)公有住房租赁合同、房地产证书;
  (三)公有住房承租人配偶及同住成年家属同意交换的证明;
  (四)公有住房所有权人同意交换的书面证明;
  (五)当事人的户簿证明和身份证明;
  (六)办理住房交换所需的其它证明材料。


  第二十二条 房地产交易机构应自收到住房交换当事人提交的材料之日起10个工作日内进行审核,符合条件的,签署准予换房的意见,并通知住房交换当事人;不符合条件的,应书面说明理由。


  第二十三条 取得公有住房使用权的住房交换当事人应自收到房地产交易机构准予换房通知之日起7日内,属直管公房的,持有关材料到该房屋所在的房屋租赁管理机构办理公有住房租赁关系的变更手续;属自管公房的,持有关材料到产权单位办理公有住房租赁关系的变更手续。


  第二十四条 因公有住房使用权交换取得私有住房所有权的住房交换当事人,应向房地产权籍登记机构办理产权转移登记。


  第二十五条 公有住房交换后,公有住房所有权的权属性质不变。
  公有住房中的共用部位仍维持原来的使用状况。

第五章 罚则





  第二十六条 违反本规定第十三条、第二十一条规定私自换房的,由换房主管部门责令改正,并处以1000元以上3000元以下的罚款。


  第二十七条 住房交换管理工作人员玩忽职守、徇私舞弊、滥用职权的,由其所在单位或上级主管部门给予行政处分;构成犯罪的,由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附则




  第二十八条 本规定自二000年九月一日起施行。

国家税务总局关于县级供电企业行业性质认定问题的批复

国家税务总局


国家税务总局关于县级供电企业行业性质认定问题的批复
国家税务总局




河南省国家税务局:
你局《河南省国家税务局关于县级供电企业行业性质定性问题的请示》(豫国税发〔1999〕217号)收悉,经研究,现批复如下:
独立核算的县级供电企业趸售电,不改变电力产品的基本性质,不存在加工和生产环节,税收上一直是按商业企业对待。由于《国家税务总局关于加强增值税征收管理工作的通知》(国税发〔1995〕015号)规定商业企业购进的货物只能在付款以后才能抵扣进项税额,对电力企
业的影响较大,考虑到电力产品的特殊性,经研究,决定从2000年1月1日起,对独立核算的县级供电企业在计算增值税应纳税额时,其进项税额计算可比照工业企业有关进项税额申报抵扣时间的有关规定处理。



1999年12月6日
我国社会转型期信用缺失的反思及对策

俞华权、滕聿江、史明钊


摘要:有史以来,人类与风险的对抗就从来没有中断过,可靠的信用制度正是确保人类社会健康运转的保障。建立在各自伦理基础上的信用制度,在传统中国和现代西方社会中均运行良好,但处在转型期的中国社会却出现了严重的信用危机。从中国传统伦理的角度对当前信用危机进行初步分析后发现,问题的根源在于商品经济的现实性和建立在“差序格局”上的伦理的传统性之间的脱节与摩擦。针对上述分析可以看出,解决信用危机的关键在于从市场主体、经济中介和政府等三个方面重构信用安全体制,弥和传统与现实的差距。
关键词:熟人社会;差序格局;中人;信用缺失;

“公共领域”与“市民社会”的概念可以说是“正宗”的舶来品,在我国的传统中是找不到其存在的痕迹的。黄宗智先生认为,这对概念被引进于中国时,已经预先根据西方的经验假定有国家与社会的二元对立,而这种对立是我国所不曾有过的。但是当前我们所追求的“法治”却正是西方在这种二元对立中逐渐演进而来的,也就是说,我们如果要真正实现这种意义上的法治目标,我们就需要进行一次痛苦的“裂变”,以形成法治成长的现实基础。⑴这个裂变的过程反映到现实中,就是社会的转型。
我国传统上形成的国家、社会紧密结合的一元制结构,有其特殊的历史发展背景。⑵这种社会结构的核心是中国特殊的“礼”,而非“法”。这样一种礼是上古时期便流传下来的社会传统,⑶她在中国大地上一直延续了几千年之久,其巨大的影响早已沉淀于人的意识之中。川岛武宜曾经说过,“如果在近代的经济及其法所存在的社会里,有与其历史性格不相同的伦理存在,那么,这种伦理对资本主义经济来讲就只能是障碍。”⑷这段话虽是针对资本主义社会而言,但其中的道理对我国当前信用问题的思考仍是有益的。
当前中国社会里,信用缺失成为一个上下瞩目的严重问题。⑸我们可以想一下,这个问题是老问题还是近来才出现的新问题?即在我国传统的封建社会里,信用缺失是否也是一个严重的社会问题呢?我想不是的。我们知道中国的三纲五常之一便是“信”,“言必行,行必果”是社会对人信用的常态要求,信用问题在传统中国社会中并不成为严重的问题。传统社会的信用之所以得以保障,实际上有两个比较重要的方面在起作用,一个是以礼为核心、以家族为社会单位的伦理性的熟人社会;另一个是传统的中人或保人制度。
传统中国社会的基本单位不是个人,而是家族。家族具有极强的社会功能,是一种伦理性的组织,是儒家三纲五常的直接承载者和监督者。如果一个人不讲信用,将受到其所属地方社会的严厉舆论谴责,这种谴责对其所属家族声誉的负面影响又是不可避免的。在一个重视伦常的熟人社会,这种负面影响将极有可能激起家人、族人的愤怒,从而从家族的角度对此人进行惩戒。这种惩戒无论是精神上、肉体上还是物质上,对个人而言都是严厉的。而作为从小就受到各方面有关三纲五常教育的个人,非常明白违背上述要求可能带来的严重后果。因此,个人对信用要求的遵守既可能是出于真心的接受,也可能是对两种利益权衡选择的结果。但不管如何,这种不利益的存在,对社会信用体系的正常运转实际上起到了一定的保障作用。
此外,作为特殊的熟人社会,中国传统社会形成了以“我”为中心,一层层向外扩展的“差序格局”。⑹这种社会里没有群、己的明确界限,因此也缺乏建立在此基础之上的普遍的道德。一切都要站在“己”的中心位置上去度量,道德的范围则可大可小。人们注重个人“关系”(具体的)、讲究“人情”。⑺这种对“关系”与“人情”的深厚依赖,导致中人制度的盛行。因为“无论哪一种类型的中人,其共同特点是为交易双方所认识和在一定程度上所信任,在绝大多数场合,中人本是交易双方社会关系网络中的一分子。”也就是说,“中人制度的建立包含了一种极其深刻的文化意蕴,它是这个社会的有机文化逻辑的显现。”⑻这种制度为在儒家传统社会中同陌生人的经济交往,提供了良好的解决办法。
“面子”、“人情关系”及特殊的中人制度的结合,使得传统的信用体系在陌生人的眼中具有了可信度和安全感。我们的这种信任,并非出自对契约的重视,而是因为对熟人社会中那套行为规则的熟悉,对作为中介人的中人的熟悉和信任。因为,通常“成功的交易一半靠中人的说辞和技巧,一半则基于其‘面子’。中人的‘面子’越大,交易成功的可能性也越大,反过来,中人的‘面子’对于订约双方都具有某种约束力,因此,其‘面子’越大,契约的稳定性也越强。”⑼所以在我们传统社会中,中人和双方都是熟人,中人除了促使交易的达成外,还具有担保双方履行的作用。在一方不履行或不适当履行的场合,中人将利用自身的一切手段促使矛盾的解决,并承担相应的后果,从而确保经济交往中的安全性和可预见性。
按照韦伯在《儒教与道德》中的观点,“在中国,由于儒家理论的作用,政治与经济组织形式的性质完全依赖于个人的关系,…中国所有的共同行为都受到纯粹个人的关系、尤其是亲缘关系的包围与制约。从经济观点看,这种人格主义无疑是对客观化的一种限制,同时也是对客观理性化的一种限制。一种主要在特殊主义的关系结构运作的法律有碍于客观化、普遍化和理性化法律的发展,而这意味着难以产生基于普遍化的法律而非个人关系的信用,也无法脱离个人关系去建筑各种经济合作组织。”⑽也就是说,这种伦理本身无法产生商品经济中平等人格主体这样一种伦理结果。
与此不同,西方商品经济的等价交换其自身就是一个伦理的过程,是对他人平等人格的承认与尊重。其伦理世界是以此为存在前提的。⑾这种伦理与这种经济及在此经济上衍生出来的解决矛盾、平衡社会的法律制度是互相融合,紧密相联的。所以,西方市场经济中形成的普适的而非个人关系的信用机制,在其自身基础上运转时就有其自恰性。因此,当中国经历各种近代革命,经济进入市场化,人口开始频繁流动,社会变迁加速时,由于难以适应新的社会现实,多年形成的乡土社会中的传统对社会秩序维持的效力便大打折扣,由此出现传统的三纲五常被废弃,家族功能急剧萎缩,熟人社会开始解体,交易中的特殊中人制度也逐渐衰退。当这些传统信用制度良好运转的保障机制解体后,我们的社会交往出现问题了。因为传统的“差序格局 ”形成的人在社会中的自我定位的心理意识,没有也不可能跟随着上述机制的解体而马上发生有利于新经济伦理建立的改变。再加上“差序格局 ”中没有普适的道德标准,不承认平等的主体人格的存在,结果导致主体在转型的社会中容易成为“利己主义者,却不能成为个人主义者”。⑿这种利己主义的普遍化表现在多个方面,如假冒伪劣商品的泛滥,赖帐现象的扩散,⒀司法中的执行难等。缺失了制度保障的转型社会在利己主义的驱使下,信用缺失的不断加剧也就成为一种必然。
按照费孝通先生的观点,“血缘是身份社会的基础,而地缘是契约社会的基础。契约是指陌生人中所作的约定。这里需要冷静的考虑,而不是感情。而这一切是现代社会的特性,正是乡土社会所缺乏的。”⒁而我国的市场经济正是在乡土社会的格局下,在传统伦理的基础上匆匆前进的,市场经济本身的伦理尚未建立及未深入渗透到国民的每一个部分。根据市场经济建立的法制同社会强大的习俗间存在着很大的差距。⒂也就是说,现在的转型期是一个两种伦理转换的过程。由于市场经济的伦理与传统伦理在转换中激烈的摩擦,导致社会中利己心的普遍膨胀,经济交往信任度的普遍降低。这就好比现实中的人突然进入虚拟化的网络空间,旧有的约束在瞬间消失,而虚拟空间的约束机制又尚未建立,则人们对网络的信任度就不可能很高。
当前中国这种信用缺失的势头必须被有效遏制,否则长期的信用低迷就可能在一定程度上导致社会经济的崩溃。但是,如何来遏制呢?我们发现,虽然各自产生的背景不同,但是毕竟两种伦理中都包含有对信用的高度要求,因此两种伦理在一定程度上的融合、沟通与转换是可能的。也就是说,我们可以利用两种伦理中的共性,实现传统的思想观念、习俗行为和社会结构的转变。这是我国经济良性发展的前提基础,必须在先进行。没有这种转变,新的秩序将很难正常运转,各种其他问题还会不断出现。
中国传统伦理中的信用更倾向于一种个人关系的“熟人信用”,交易很大程度上靠人情维持,交易有特殊的“信用中介”——中人的保护。而西方的伦理中的信用却更倾向于一种普适的“生人信用”,其特殊的“信用中介”是各种金融机构。由于人类理性的有限性、外在事物的不确定性和复杂性、交易成本的存在必然性,以及信息的不对称性,导致市场中存在着诸多不确定性,从而使市场成为孕育风险的温床。假如西方在对抗风险的技术方面没有突破,则不但海上冒险和远程贸易无法顺利进行,而且人类赖以生存的统一市场经济世界也不会形成。⒃为了对抗市场经济中所潜在的信用风险,西方对生人的信用度时常保持高度的警惕,使其发展出了一整套严密的预防及自我保护的机制。这种机制有各种形式的表现形式,如订约前对对方背景信息的充分了解,订约中对各种可能出现的情况及后果的预测及防范,订约后对对方履约行为及能力的密切关注,产生问题后积极的应对等等,完全是一种战战兢兢,如履薄冰的高度紧张状态。这些在合同法及相关的法律中都有非常鲜明的体现,因为合同法在很大程度上是这些要求在法律技术上的客观反映。各类客观有效、信用良好的金融机构和金融工具也是在这种警惕心的要求下发展壮大起来的。这种金融体系的最基本的功能就是在不确定性的环境中,通过对风险的时空配置达到经济资源的有效利用,⒃通过在动态中扮演中介角色,使分处不同时空的陌生人可以顺利高效地进行经济交往。
反观我国则极为不同。由于中人的特殊作用,双方对对方的不信任感没有西方体现的那么强烈。交易是在一种宽松和谐的氛围中进行的,互相的吹捧和在情感推动下过多的非理性行为代替了警觉与冷静的理智,因此事前的预防和安全措施以及复杂的金融体系无法得到发展。更何况只要中人还在,许多问题就很有可能得到解决,所以在心态上有一种懒散性和依赖性。这样一种心态在历经几千年的沿袭后,已经在意识中内化成了一种定势。而这种定势在中人制度衰退的今天,就会在很大程度上导致主体在经济交往中各种自我保护意识的缺失,从而表现出合同条款的粗糙化以及问题产生后的惊慌失措,结果往往是感性的将责任归罪于一方的不道德、不诚信,产生进一步的信任危机。
针对上述情况,解决这一问题可以从三方面入手。第一是将市场主体对中人的熟人信任感移转到金融机构上,充分利用金融机构这一市场经济中的“中人”,通过这种移转来确保主体对市场的信任并回避一定的风险,提高整个市场的信任度,从而推动主体积极的市场行为。
但现在的问题是,中国当前的金融机构同西方的金融机构不同,其本身的信用就存在问题。这些金融机构不是通过优胜劣汰的市场拼搏做大的,而是过去行政行为的产物。这些金融机构的运作思维和方式过于行政化、主观化,不符合市场的要求,不能很好地为整个市场的信用提升服务,因此对金融机构的重整势在必行。这是一个不可回避与退缩的问题。金融机构的运作与思维方式必须符合市场经济的客观要求,应当确保其行为上的客观性、自主性与营利性。在其信用度足以承载其他广大市场主体的市场行为时,上述的信任转移才是可行的,否则结果可能会更糟。
第二是广大的市场主体必须转变传统的观念,学会如何在日益陌生的社会中生存,即要学会主动地去预防各种风险的发生,制定各种安全保护措施,充分利用各种可能的资源,以“性本恶”为思考前提进行市场交往。不要自我麻痹,总是期待对方会有良好的信用。这种观念的转变是困难也是漫长的,但是在经济全球化日益强劲的现实面前,这一转变事关市场主体的生死存亡,无论如何都必须要努力做到。
第三是对于政府而言的,政府必须承担起一定的职责。传统由家族和舆论承担的部分责任,在转型时期失效后,政府应及时补位,以防止经济“承重墙”的倒塌。政府应当建立相应完备的全国统一的信用缺失备案制度及特定情形下强行“封市”的制度。即由政府管理部门对在管理活动中发现的、处理的,商业金融机构在商业活动中获取的以及纠纷解决机构如仲裁机构、法院等在解决纠纷中发现的、处理的各类不守信用或信用低下的市场主体的各类信用信息进行及时备案,并跟踪监督,同时将相关信息充分有效地披露,则既可以督促被监督主体遵守信用,又可以对其他主体提供预警信息,从而有利于整个市场信任度的有效提升。对于信用缺失或低下到一定程度的市场主体,政府应及时彻底地进行强制“封市”,即冻结其帐户,吊销执照,清算退市等。由此清除市场隐患,净化市场。