辽宁省大连市人民政府


大连市人民政府关于印发《大连市建设工程合同担保实施办法》的通知

各区、市、县人民政府，市政府各委办局、各直属机构，各有关单位：
　　现将《大连市建设工程合同担保实施办法》印发给你们，请认真贯彻执行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　二○○六年九月二十七日

大连市建设工程合同担保实施办法

第一章 总则

　　第一条 为完善建设市场运行机制，规范建设市场主体行为，保证建设工程合同的订立和履行，降低工程风险，保障建设工程合同当事人的合法权益，从根本上解决建设领域拖欠工程款及农民工工资问题，依据《中华人民共和国建筑法贰ⅰ吨谢嗣窆埠凸贤ā贰ⅰ吨谢嗣窆埠凸斜晖侗攴ā贰ⅰ吨谢嗣窆埠凸１７ā罚岷媳臼惺导剩贫ū景旆ā?br />　　第二条 凡在大连市行政区域内、合同价款在人民币200万元以上的新建、改建、扩建的建设工程项目，应当依据本办法实行建设工程合同担保。
　　第三条 本办法所称建设工程合同担保，是指在工程建设活动中，根据法律、法规和本办法规定或合同约定，由担保人向债权人提供的，保证债务人不履行债务时，由担保人代为履行或承担责任的法律行为。
　　第四条 大连市城乡建设行政主管部门负责全市建设工程合同担保工作的监督管理，并具体负责中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区内建设工程合同担保工作的监督管理。县（市）、旅顺口区、金州区、大连经济技术开发区、大连保税区、大连高新技术产业园区建设行政主管部门负责本辖区内建设工程合同担保工作的监督管理。

第二章 担保种类、方式和担保人

　　第五条 建设工程合同担保分为投标担保、业主工程款支付担保、承包商履约担保和承包商付款担保。
　　第六条 建设工程合同担保一般采用银行保函和专业担保公司担保书保证的方式。投标担保，经当事人协商也可采用投标保证金的方式。
　　建设工程合同担保方式为连带责任保证。
　　第七条 建设工程合同担保的保证人应当是在中华人民共和国境内注册的有经营资格的银行业金融机构、专业担保公司。
　　本办法所称专业担保公司，是指以担保为主要经营范围和主要经营业务、依法登记注册的担保机构。
　　第八条 专业担保公司承担建设工程合同担保时，担保余额的总额不得超过净资产的10倍；单笔担保金额不得超过该担保公司净资产的50％。不符合该条件的，可以与其他专业担保公司共同提供担保。
　　第九条 建设工程合同担保的担保费用可计入工程造价。

第三章 投标担保

　　第十条 投标担保是指由担保人为投标人向招标人提供的，保证投标人按照招标文件的规定参加招标活动的担保。投标人在投标有效期内撤回投标文件，或中标后不签订建设工程合同的，由担保人按照约定履行担保责任。
　　第十一条 投标人应当在提交投标文件的同时，向招标人提供投标担保。投标人未按要求提供投标担保的，可视为不响应招标文件，招标人可拒绝其参加投标。投标担保的担保金额一般不超过投标总价的2％，最高不得超过80万元人民币。
　　第十二条 投标担保的有效期截止时间为招标人与中标人签订施工合同后5个工作日内。
　　第十三条 投标担保也可以采用投标保证金的方式。采用投标保证金方式的，招标人在与中标人签订施工合同后5个工作日内，应当向中标人和未中标的投标人退还投标保证金。
　　第十四条 除不可抗力外，投标人在截标后的投标有效期内撤回投标文件，或者中标人中标后在规定的时间内不与招标人签订承包合同的，招标人有权不予返还投标保证金；或由担保人按照下列方式之一，履行担保责任：
　　（一）招标人依法选择次低价中标，担保人向招标人支付中标价与次低标价之间的差额；
　　（二）招标人依法重新招标，担保人向招标人支付重新招标的费用。
　　担保人履行担保责任，支付金额不超过双方约定的最高保证金额。

第四章 业主工程款支付担保

　　第十五条 业主工程款支付担保是指为保证业主履行工程合同约定的工程款支付业务，由担保人为业主向承包商提供的，保证业主支付工程款的担保。
　　第十六条 业主在签订建设工程施工合同时，应当向承包商提交业主工程款支付担保。
　　第十七条 建设工程合同价款3000万元人民币以下的工程，业主工程款支付担保实行一次性担保，担保的额度不得低于工程合同价款的15％。
　　第十八条 对于建设工程合同价款超过3000万元人民币的工程，可按工程合同确定的付款周期实行分段滚动担保，每段的担保金额应为该段工程合同价款的10%—15％。采用分段滚动担保的，在业主、项目监理工程师或造价工程师对分段工程进度签字确认或结算，业主支付相应的工程款后，当期业主工程款支付担保解除，并自动进入下一阶段工程的担保。
　　第十九条 业主工程款支付担保的有效期应当在合同中约定。有效期截止时间为业主根据合同的约定，完成了除工程质量保修金以外的全部工程结算款项支付之日起30日至180日。

第五章 承包商履约担保

　　第二十条 承包商履约担保是指由担保人为承包商向业主提供的，保证承包商履行建设工程合同约定义务的担保。
　　第二十一条 承包商应当在签订建设工程施工合同时，向业主提供与业主工程款支付担保额度相等的承包商履约担保。
　　第二十二条 承包商由于非业主的原因而不履行建设工程合同约定的义务时，业主有权选择下列方式之一，由担保人履行担保责任：
　　（一）向承包商提供资金、设备或者技术援助，使其能继续履行合同义务；　　
　　（二）另觅经业主同意的有资质的其他承包商，继续履行合同义务，业主仍按原合同约定支付工程款，超出原合同的部分，由担保人在保证额度内代为支付；
　　（三）按照合同约定，在担保额度范围内，向业主支付赔偿金。
　　第二十三条 业主提出索赔，应当书面通知承包商，说明其违约情况并提供项目监理工程师及其监理单位对承包商违约的书面确认书。如果是因建筑工程质量问题提出索赔，业主还应提供建筑工程质量检测机构出具的检测报告。
　　第二十四条 承包商履约担保的有效期应当在合同中约定。有效期截止时间为建设工程合同约定的工程竣工验收合格之日起30日至180日。

第六章 承包商付款担保

　　第二十五条 承包商付款担保是指担保人为承包商向分包商、材料设备供应商、建设工人（含农民工，下同）提供的，保证承包商履行建设工程合同的约定向分包商、材料设备供应商、建设工人支付各项费用和价款，以及工资等款项的担保。
　　第二十六条 承包商付款担保的有效期应当在合同中约定。有效期截止时间为自各项相关建设工程合同约定的付款截止日后30日至180日。
　　第二十七条 承包商签订承包合同后10日内，应办理农民工工资付款担保手续。农民工工资付款担保采取银行保函、专业担保公司保证方式。担保额度：工程合同价款500万元以下的，为工程合同价款的10％；工程合同价款超过500万元的，为500万元以下部分的10％与超过500万元部分的5％之和。
　　第二十八条 承包商不能按照合同约定及时支付分包商、材料设备供应商、建设工人工资等各项费用和价款的，由担保人按照担保合同的约定承担担保责任。

第七章 监督管理

　　第二十九条 业主与承包商应在建设工程合同送建设行政主管部门备案时将建设工程合同担保情况同时备案。
　　第三十条 凡未按本办法规定实行建设工程合同担保的，视为建设资金未落实，建设行政主管部门将不予核发《建筑工程施工许可证》。
　　第三十一条 建设行政主管部门应将业主、承包商违反本办法的不良行为记入房地产信息管理系统、建筑市场监督管理系统等企业信息及信用评估系统。

第八章 附则

　　第三十二条 本办法自2006年10月1日起施行。



请求逾期交房违约金案评析

辽宁壹品律师事务所律师 臧恩富

前言：
在商品房买卖合同关系中，开发商作为卖方的主要义务是按时向买方交付符合合同约定的质量的房屋。如果开发商不能按时交付房屋，或者拟交付的房屋不符合合同的约定而买方拒收房屋，则双方之间就会产生买方向开发商主张逾期交房违约金的纠纷。

案例：
某小区的开发商在出售房屋的《商品房买卖合同》中约定：交付房屋的时间是2005年9月1日。交房标准是：出卖人应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。关于逾期交房违约责任：合同约定，若卖方逾期交付房屋，每逾期一日，按日向买方日支已付购房款万分之一的违约金。2006年7月1日，开发商作为房屋出卖人向购房者发出入住通知，将于7月15日前向购房者交付房屋，购房者应在7月15日前办理入住手续。因购房者对所购房屋的质量不满意，并且开发商未出示房屋验收合格证明，也未出示竣工验收备案证，故购房者拒收房屋，并以开发商延期交房为由起诉开发商，要求其支付逾期交房违约金，逾期交房违约金从合同约定的交房日期起算，计算到实际交付房屋之日止。
经查，开发商于2006年10月2日取得竣工验收备案证，竣工验收备案证上记载的案涉房屋的验收合格时间是2006年9月9日。

法院判决：
一审法院判决认定：开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。验工验收备案证记载的验收合格的时间是2006年9月9日。对于起诉时已领取钥匙的购房人，其逾期交房违约金计算到2006年9月9日。对于诉讼时仍未领取钥匙的住户，违约金计算至实际交付房屋之日止。
二审法院在判决中同样认定，开发商在未取得竣工验收备案证且案涉房屋未验收合格的情况下，向购房者发出的入住通知对购房人没有约束力。开发商主张的其自行进行验收合格的时间不成立。房屋验收合格的具体时间应以竣工验收备案证的记载为准。开发商在取得竣工验收备案证后，应通知购房人接收房屋，在这种情况下，若购房人再拒收房屋，开发商才不承担通知交房之后的逾期交房违约责任。若开发商在未取得竣工验收备案证的情况下向购房人发出入住通知，则不能因该通知而免除开发商逾期交房的违约责任。

律师点评：

一、本案争议的焦点问题之一是开发商（卖方）所出售的商品房到底什么时候验收合格并且达到交付条件，证据是什么。

依据双方之间的商品房买卖合同第八条的规定：“出卖人（即上诉人）应当在2005年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人（即被上诉人）使用：1、该商品房经验收合格。

依据法律、法规、规章和地方政府的有关规定，开发商证明自己所出售的房屋已经验收合格并且达到交付条件的唯一合法证据，就是看其是否取得《建设工程竣工验收备案证》。相关法律、法规、规章和地方政府的有关具体规定如下：

1、《中华人民共和国建筑法》

第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”

2、《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日中华人民共和国国务院令第279号发布）
第四十三条第一款：国家实行建设工程质量监督管理制度。
第四十九条：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公司、消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织验收。
3、《建筑工程施工质量验收统一标准》
中华人民共和国国家标准，编号为GB50300-2001自2002年1月1日起施行
建设部在《关于发布国家标准＜建筑工程施工质量验收统一标准＞的通知(建标[2001]157号)中规定上述国家标准中的3.03、5.04、5.07、6.0.3、6.0.4、6.0.7为强制性条文，必须严格执行。上述国家标准的6.0.7条规定及标准中的说明原文如下:
“6.0.7　单位工程质量验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和有关文件，报建设行政管理部门备案。
说明：6.0.7　建设工程竣工验收备案制度是加强政府监督管理，防止不合格工程流向社会的一个重要手段。建设单位应依据《建设工程质量管理条例》和建设部有关规定，到县级以上人民政府建设行政主管部门或其他有关部门备案。否则，不允许投入使用。”
4、《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》（辽建发[2001]120号 2001年8月30日）及关于转发省建设厅、消防局、环保局联合下发的《辽宁省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案工作的有关规定》的通知（大建委发[2002]147号 2002年9月29日）
依据上述两个地方性文件的规定：
大连市的建设单位应先取得规划、消防、环保、城建档案的验收合格证件，否则不得自行组织验收。自行组织验收后，应当自验收合格之日起15日内，向大连市建设工程质理监督站进行备案管理。

综合上述规定，开发商取得工程竣工验收备案证是其所出售的房屋验收合格的法定标志和证据。开发商所出售房屋验收合格和具备交付条件的时间应以工程竣工验收备案证的记载为准。

二、本案争议的第二个焦点问题是：开发商在未取得法定的房屋验收合格证明的情况下发出的入住通知书对购房人是否有约束力？

如上所述，因开发商在发出入住通知书时，其所出售的房屋并未验收合格，不具备双方之间商品房买卖合同所约定的交付条件，因此该入住通知对购房人没有约束力。
另外，依据双方之间合同的约定，开发商在出售的房屋验收合格具备交付条件即2006年9月9日之后，有义务通知购房人接收房屋。事实上，开发商在取得《竣工验收备案表》后，没有向购房人再发出入住通知书，故此，购房人有权主张违约金计算至所购房屋验收合格后开发商再次发出入住通知之日止，或在开发商未再次发出入住通知的情况下至购房人实际领取钥匙之日止。