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国务院办公厅关于印发《国务院有关部门和单位制定和修订突发公共事件应急预案框架指南》的函

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国务院办公厅关于印发《国务院有关部门和单位制定和修订突发公共事件应急预案框架指南》的函

国务院办公厅


国务院办公厅关于印发《国务院有关部门和单位制定和修订突发公共事件应急预案框架指南》的函

国办函[2004]33号


国务院有关部门、单位:

现将《国务院有关部门和单位制定和修订突发公共事件应急预案框架指南》印发给你们,以供你们在制定和修订应急预案时参照。

附件:关于《国务院有关部门和单位制定和修订突发公共事件应急预案框架指南》的说明

国务院办公厅
二OO四年四月六日



国务院有关部门和单位制定和修订突发公共事件应急预案框架指南

1.总则
1.1 目的
1.2 工作原则
要求明确具体。如统一领导、分级管理,条块结合、以块为主,职责明确、规范有序,结构完整、功能全面,反应灵敏、运转高效,整合

资源、信息共享,平战结合、军民结合和公众参与等原则。
1.3编制依据
1.4适用范围
级别限定要明确、针对性要强,可以预见的突发公共事件均应制定预案。
2组织指挥体系及职责
2.1应急组织机构与职责
明确各组织机构的职责、权力和义务。
2.2组织体系框架描述
以突发公共事件应急响应全过程为主线,明确突发公共事件发生、报警、响应、结束、善后处置等环节的主管部门与协作部门;以应急准

备及保障机构为支线,明确各参与部门的职责。要体现应急联动机制要求,最好附图表说明。
3.预警和预防机制
3.1信息监测与报告
确定信息监测方法与程序,建立信息来源与分析、常规数据监测、风险分析与分级等制度。按照早发现、早报告、早处置的原则,明确影

响范围,信息渠道、时限要求、审批程序、监督管理、责任制等。应包括发生在境外、有可能对我国造成重大影响的事件的信息收集与传报。
3.2预警预防行动
明确预警预防方式方法、渠道以及监督检查措施,信息交流与通报,新闻和公众信息发布程序。
3.3预警支持系统
预警服务系统要建立相关技术支持平台,做到信息传递及反馈高效、快捷,应急指挥信息系统要保证资源共享、运转正常、指挥有力。
3.4预警级别及发布
明确预警级别的确定原则、信息的确认与发布程序等。按照突发公共事件严重性和紧急程度,建议分为一般(Ⅳ级)、较重(Ⅲ级)、严重(Ⅱ

级)和特别严重(I级)四级预警,颜色依次为蓝色、黄色、橙色和红色。
4.应急响应
4.1分级响应程序
制定科学的事件等级标准,明确预案启动级别和条件,以及相应级别指挥机构的工作职责和权限。按突发公共事件可控性、严重程度和影

响范围,原则上按一般(Ⅳ级)、较大(Ⅲ级)、重大(Ⅱ级)、特别重大(I级)四级启动相应预案。突发公共事件的实际级别与预警级别密切相关,

但可能有所不同,应根据实际情况确定。阐明突发公共事件发生后通报的组织、顺序、时间要求、主要联络人及备用联络人、应急响应及处置

过程等。对于跨国(境)、跨区域、跨部门的重大或特别重大突发公共事件,可针对实际情况列举不同措施。要避免突发公共事件可能造成的次

生、衍生和耦合事件。
4.2信息共事和处理
建立突发公共事件快速应急信息系统。明确常规信息、现场信息采集的范围、内容、方式、传输渠道和要求,以及信息分析和共享的方式

、方法、报送及反馈程序。要求符合有关政府信息公开的规定。如果突发公共事件中的伤亡、失踪、被困人员有港澳台人员或外国人,或者突

发公共事件可能影响到境外,需要向香港、澳门、台湾地区有关机构或有关国家进行通报时,明确通报的程序和部门。突发公共事件如果需要

国际社会的援助时,需要说明援助形式、内容、时机等,明确向国际社会发出呼吁的程序和部门。
4.3通讯
明确参与应急活动所有部门的通讯方式,分级联系方式,及备用方案。提供确保应急期间党政军领导机关及事件现场指挥的通讯畅通的方

案。
4.4指挥和协调
现场指挥遵循属地化为主的原则,建立政府统一领导下的以突发事件主管部门为主、各部门参与的应急救援协调机制。要明确指挥机构的职

能和任务,建立决策机制,报告、请示制度,信息分析、专家咨询、损失评估等程序。
4.5 紧急处置
制定详细、科学的应对突发公共事件处置技术方案。明确各级指挥机构调派处置队伍的权限和数量,处置措施,队伍集中、部署的方式,

专用设备、器械、物资、药品的调用程序,不同处置队伍间的分工协作程序。如果是国际行动,必须符合国际机构行动要求。
4.6应急人员的安全防护
提供不同类型突发公共事件救援人员的装备及发放与使用要求。说明进入和离开事件现场的程序,包括人员安全、预防措施以及医学监测、

人员和设备去污程序等。
4.7群众的安全防护
根据突发公共事件特点,明确保护群众安全的必要防护措施和基本生活保障措施,应急情况下的群众医疗救助、疾病控制、生活救助,以

及疏散撤离方式、程序,组织、指挥,疏散撤离的范围、路线、紧急避难场所。
4.8社会力量动员与参与
明确动员的范围、组织程序、决策程序等。
4.9 突发公共事件的调查分析、检测与后果评估
明确机构、职责与程序等。
4.10新闻报道
明确新闻发布原则、内容、规范性格式和机构,以及审查、发布等程序。
4.11应急结束
明确应急状态解除的程序、机构或人员,并注意区别于现场抢救活动的结束。明确应急结束信息发布机构。
5.后期处置
5.1善后处置
明确人员安置、补偿,物资和劳务的征用补偿,灾后重建、污染物收集、清理与处理程序等。
5.2社会救助
明确社会、个人或国外机构的组织协调、捐赠资金和物资的管理与监督等事项。
5.3保险
明确保险机构的工作程序和内容,包括应急救援人员保险和受灾人员保险。
5.4突发公共事件调查报告和经验教训总结及改进建议
明确主办机构,审议机构和程序。
6.保障措施
6.1通信与信息保障建立通信系统维护以及信息采集等制度,确保应急期间信息通畅。明确参与应急活动的所有部门通讯方式,分级联系

方式,并提供备用方案和通讯录。要求有确保应急期间党政军领导机关及现场指挥的通信畅通方案。
6.2应急支援与装备保障
(1)现场救援和工程抢险保障。包括突发公共事件现场可供应急响应单位使用的应急设备类型、数量、性能和存放位置,备用措施,相应的

制度等内容。
(2)应急队伍保障。要求列出各类应急响应的人力资源,包括政府、军队、武警、机关团体、企事业单位、公益团体和志愿者队伍等。先期

处置队伍、第二处置队伍、增援队伍的组织与保障方案,以及应急能力保持方案等。
(3)交通运输保障。包括各类交通运输工具数量、分布、功能、使用状态等信息,驾驶员的应急准备措施,征用单位的启用方案,交通管制

方案和线路规划。
(4)医疗卫生保障。包括医疗救治资源分布,救治能力与专长,卫生疾控机构能力与分布,及其各单位的应急准备保障措施,被调用方案等


(5)治安保障。包括应急状态下治安秩序的各项准备方案,包括警力培训、布局、调度和工作方案等。
(6)物资保障。包括物资调拨和组织生产方案。根据具体情况和需要,明确具体的物资储备、生产及加工能力储备、生产流程的技术方案储

备。
(7)经费保障。明确应急经费来源、使用范围、数量和管理监督措施,提供应急状态时政府经费的保障措施。
(8)社会动员保障。明确社会动员条件、范围、程序和必要的保障制度。
(9)紧急避难场所保障。规划和建立基本满足特别重大突发公共事件的人员避难场所。可以与公园、广场等空旷场所的建设或改造相结合。
6.3技术储备与保障
成立相应的专家组,提供多种联系方式,并依托相应的科研机构,建立相应的技术信息系统。组织有关机构和单位开展突发公共事件预警

、预测、预防和应急处置技术研究,加强技术储备。
6.4宣传、培训和演习
(1)公众信息交流。最大限度公布突发公共事件应急预案信息,接警电话和部门,宣传应急法律法规和预防、避险、避灾、自救、互救的常

识等。
(2)培训。包括各级领导、应急管理和救援人员的上岗前培训、常规性培训。可以将有关突发事件应急管理的课程列为行政干部培训内容。
(3)演习。包括演习的场所、频次、范围、内容要求、组织等。
6.5监督检查
明确监督主体和罚则,对预案实施的全过程进行监督检查,保障应急措施到位。
7.附则
7.1 名词术语、缩写语和编码的定义与说明
突发公共事件类别、等级以及对应的指标定义,统一信息技术、行动方案和相关术语等编码标准。
7.2预案管理与更新
明确定期评审与更新制度、备案制度、评审与更新方式方法和主办机构等。
7.3 国际沟通与协作
国际机构的联系方式、协作内容与协议,参加国际活动的程序等。
保应急期间信息通畅。明确参与应急活动的所有部门通讯方式,分级联系方式,并提供备用方案和通讯录。要求有确保应急期间党政军领导机

关及现场指挥的通信畅通方案。
7.4奖励与责任
应参照相关规定,提出明确规定,如追认烈士,表彰奖励及依法追究有关责任人责任等。
7.5制定与解释部门
注明联系人和电话。
7.6预案实施或生效时间
8.附录
8.1 与本部门突发公共事件相关的应急预案
包括可能导致本类突发公共事件发生的次生、衍生和耦合突发公共事件预案。
8.2预案总体目录、分预案目录
8.3各种规范化格式文本
新闻发布、预案启动、应急结束及各种通报的格式等。
8.4相关机构和人员通讯录
求及时更新并通报相关机构、人员。


附件:
关于《国务院有关部门和单位制定和修订突发公共事件应急预案框架指南》的说明

为贯彻落实党的十六届三中全会关于“建立健全各种预警和应急机制,提高政府应对突发事件和风险的能力”的要求,全面履行政府职能

,加强社会管理,做好应对风险和突发公共事件的思想准备、预案准备、机制准备和工作准备,防患于未然,国务院将制定、修订突发公共事

件(包括自然灾害、事故灾难、公共卫生事件、社会安全事件等各类涉及公共安全的事件,下同)应急预案作为今年政府工作的一项重要任务。

国务院有关部门、单位一定要居安思危、有备无患,把制定、修订突发公共事件应急预案作为加强应急机制建设的重要组成部分和基础性工作

,抓紧做好,切实提高政府应对公共危机的能力。
本框架指南供有关部门、单位制定、修订相关预案时参照。各部门、单位根据突发公共事件的性质、类型和自己的实际情况,可以适当增

减或修改相应内容,调整结构。
一、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导,紧紧围绕全面建设小康社会的总目标,坚持以人为本,树立全面、协调、可持续的科学发

展观,遵循预防为主、常备不懈的方针,按照统一领导、分级管理,条块结合、以块为主,职责明确、规范有序,,结构完整、功能全面,反

应灵敏、运转高效的思路,制定和完善突发公共事件的应急预案,建立健全各种预警和应急机制,提高政府社会管理水平和应对突发公共事件

的能力,保障人民群众的生命财产安全、社会政治稳定和国民经济的持续快速协调健康发展。
二、工作原则
(一)以人为本,健全机制。要把保障人民群众的生命安全和身体健康作为应急工作的出发点和落脚点,最大限度地减少突发公共事件造成

的人员伤亡和危害。要不断改进和完善应
急救援的装备、设施和手段,切实加强应急救援人员的安全防护和科学指挥。要充分发挥人的主观能动性,充分依靠各级领导、专家和群众,

充分认识社会力量的基础性作用,建立健全组织和动员人民群众参与应对突发公共事件的有效机制。
(二)依靠科学,依法规范。制定、修订应急预案要充分发挥社会各方面,尤其是专家的作用,实行科学民主决策,采用先进的预测、预警

、预防和应急处置技术,提高预防和应对突发公共事件的科技水平,提高预案的科技含量。预案要符合有关法律、法规、规章,与相关政策相

衔接,与完善政府社会管理和公共服务职能、深化行政管理体制改革相结合,确保应急预案的全局性、规范性、科学性和可操作性。
(三)统一领导,分级管理。在国务院统一领导下,组织有关部门、单位制定和修订本部门的突发公共事件应急预案。要按照分级管理、分

级响应和条块结合、以块为主的原则,落实各级应急响应的岗位责任制,明确责任人及其指挥权限。
(四)加强协调配合,确保快速反应。应急预案的制定和修订是一项系统工程,要朋确不同类型突发公共事件应急处置的牵头部门或单位,

其他有关部门和单位要主动配合、密切协同、形成合力;要明确各有关部门和单位的职责和权限;涉及关系全局、跨部门、跨地区或多领域的

,预案制定、修订部门要主动协调有关各方;要确保突发公共事件信息及时准确传递,应急处置工作反应灵敏、快速有效;充分依靠和发挥人

民解放军和武警部队在处置突发公共事件中的骨干作用和突击队作用;充分发挥民兵在处置突发公共事件中的重要作用。
(五)坚持平战结合,充分整合现有资源。要经常性地做好应对突发公共事件的思想准备、预案准备、机制准备和工作准备,加强培训演练

,做到常备不懈。按照条块结合,资源整合,降低行政成本的要求,充分利用现有资源,避免重复建设,充分发挥我国社会主义制度集中力量

办大事的优越性。
(六)借鉴国外经验,符合我国实际。认真借鉴国外处置突发公共事件的有益经验,深入研究我国实际情况,切实加强我国应急能力和机制

的建设,提高社会管理水平,要充分发挥我们的政治优势、组织优势,在各级党委和政府的领导下,’发挥基层组织的作用,建立健全社会治

安综合治理、城乡社区管理等社会管理机制。
三、内容和范围
本应急预案所称突发公共事件是指突然发生,造成或者可能造成重大人员伤亡、重大财产损失、重大生态环境破坏和对全国或者一个地区

的经济社会稳定、政治安定构成重大威胁或损害,有重大社会影响的涉及公共安全的紧急事件。根据突发公共事件的发生性质、过程和机理,

突发公共事件主要分类如下:
(一) 自然灾害。主要包括水旱灾害,台风、冰雹、雪、沙尘暴等气象灾害,火山、地震灾害,山体崩塌、滑坡、泥石流等地质灾害,风

暴潮、海啸等海洋灾害,森林草原火灾和重大生物灾害等。
(二)事故灾难。主要包括民航、铁路、公路、水运等重大交通运输事故,工矿企业、建设工程、公共场所及机关、企事业单位发生的各类重

大安全事故,造成重大影响和损失的供水、供电、供油和供气等城市生命线事故以及通讯、信息网络、特种设备等安全事故,核与辐射事故,

重大环境污染和生态破坏事故等。
(三)突发公共卫生事件。主要包括突然发生,造成或可能造成社会公众健康严重损害的重大传染病疫情(如鼠,疫、霍乱、肺炭疽、0157

、传染性非典型肺炎等)、群体性不明原因疾病、重大食物和职业中毒,重大动物疫情,以及其他严重影响公众健康的事件。
(四)突发社会安全事件。主要包括重大刑事案件、涉外突发事件、恐怖袭击事件、经济安全事件以及规模较大的群体性事件等。
随着形势的发展变化,今后还会出现一些新情况,突发公共事件的类别和内容将适当调整。
各部门、单位应通过总结分析近年来国内外发生的各类突发公共事件,及其处置过程中的经验、教训,按照全面履行政府职能,加强社会

管理的要求,在现有工作基础上,结合本部门实际,制定、修订相应的应急预案。
四、需要注意的几个问题
(一)紧紧围绕应急工作体制、工作运行机制和法制建设等方面制定、修订应急预案。体制方面主要是明确应急体系框架、组织机构和职责

,强调协作,特别要落实各级岗位责任制和行政首长负责制。运行机制方面主要包括:预测预警机制、应急信息报告程序、应急决策协调机制

、应急公众沟通机制、应急响应级别确定机制、应急处置程序、应急社会动员机制、应急资源征用机制和责任追究机制等内容。同时,应急预

案工作要与加强法制建设相结合,要依法行政,努力使突发公共事件的应急处置逐步走向规范化、制度化和法制化轨道。并注意通过对实践的

总结,促进法律、法规和规章的不断完善。
(二)协作配合部门或单位制定的配套预案,可作为主管部门预案的附件,建立跨部门的信息与技术资源共享机制。
(三)按照分级管理、分级响应的原则,结合突发公共事件的严重性、可控性,所需动用的各类资源,影响区域范围等因素·,分级设定启

动预案的级别。
(四)突发公共事件的新闻报道,要按照及时主动、准确把握、正确引导、讲究方式、注重效果、遵守纪律、严格把关的原则进行。具体要

求详见《中共中央办公厅国务院办公厅关于进一步改进和加强国内突发事件新闻报道工作的通知》(中办发[2003]22号)和《关于改进和加强国

内突发事件新闻发布工作的实施意见》(国务院办公厅2004年2月27日印发)。
(五)在预案制定和修订过程中要按照决策民主化。科学化的原则,广泛征求社会各界和专家的意见。
(六)正确处理日常安全防范、安全生产工作和应急处置突发公共事件工作的关系;正确处理内部规章制度(如防火、保密、安全等)和突发

公共事件应急预案的关系。
(七)应急预案要及时修订,不断充实、完善和提高。每一次重大突发公共事件发生后,都要进行预案的重新评估和修订。
(八)应急预案正文前应有总目录,并就预案的整体情况作简要说明。按国务院办公厅统一行文规定的要求打印,并按有关规定标注密级。


河南省人民政府关于印发河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定的通知

河南省人民政府


河南省人民政府关于印发河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》若干规定的通知

豫政〔2012〕39号


各市、县人民政府,省人民政府各部门:

  现将《河南省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干规定》印发给你们,请遵照执行。



  河南省人民政府

  二○一二年四月十五日



  河南省实施《国有土地上房屋征收与补偿条例》

  若 干 规 定

  第一章 总 则

  第一条 根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第590号)相关规定,结合我省实际,制定本规定。

  第二条 本规定适用于本省行政区域内国有土地上房屋征收与补偿活动。

  第三条 省住房城乡建设部门负责指导全省房屋征收与补偿工作。

  省财政、国土资源、发展改革等有关部门应当按照各自职责协同做好房屋征收与补偿工作。

  第四条 市、县级政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。

  市、县级政府确定的房屋征收部门组织开展本行政区域的房屋征收与补偿工作。省辖市房屋征收部门应当加强对县(市、区)房屋征收与补偿工作的监督管理,确保本行政区域的房屋征收与补偿工作公平、公正和统一。

  市、县级财政、国土资源、发展改革等有关部门应当按照各自职责协同做好本行政区域的房屋征收与补偿工作。房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿的具体工作。

  第二章 评估机构选定

  第五条 市、县级房地产管理部门应当根据《房地产估价机构管理办法》(建设部令第142号)有关规定,选择、推荐一批社会信誉好、综合实力强的房地产价格评估机构,供被征收人选择,同时加强对房地产价格评估机构的监督、指导。

  第六条 市、县级政府公告房屋征收决定后,由房屋征收部门在征收范围内公布房地产价格评估机构的名单、基本信息,并将协商选定房地产价格评估机构的期限等相关事宜告知被征收人。

  被征收人应当在规定期限内协商选定房地产价格评估机构,协商一致的由房屋征收部门公布选定结果。被征收人在规定期限内无法达成一致的,由房屋征收部门组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定或者采取随机方式确定。采用投票方式确定的,参与投票的被征收人数量应超过被征收人总数的50%,超过50%的投票人选择同一房地产价格评估机构的为多数决定;采取随机方式确定的,可在摇号、抽签二者之中选其一。参与投票决定或者随机选定的房地产价格评估机构不得少于3家。以投票或者随机方式确定房地产价格评估机构的,应当由公证部门现场公证。

  第七条 房地产价格评估机构应当独立、客观、公正地开展房地产价格评估工作,任何单位和个人不得干预。

  第八条 省住房城乡建设部门、各省辖市房地产管理部门应当按照有关规定组建房地产价格评估专家委员会,接受委托对房地产价格评估机构作出的复核结果进行鉴定。本行政区域内专业技术人员不足的,可以在省内跨区域聘请专家。参加对房地产价格评估机构复核结果鉴定的专家应当通过抽签方式确定。

  第九条 征收人或者被征收人对房地产价格评估结果有异议的,可以向原房地产价格评估机构申请复核评估;对复核结果有异议的,可以向被征收房屋所在地房地产价格评估专家委员会申请鉴定。

  第十条 房地产价格评估、鉴定费用原则上由委托人承担。但经鉴定改变原评估结果的,鉴定费用由原房地产价格评估机构承担。复核评估费用由原房地产价格评估机构承担。

  第十一条 房地产价格评估机构和房地产估价师应当按照国务院令第590号、建设部令第142号、《注册房地产估价师管理办法》(建设部令第151号)等有关规定做好房地产价格评估工作;在房地产价格评估活动中有违法违规行为的,由房地产管理部门依照上述规定进行处罚。

  第三章 停产停业损失补偿

  第十二条 被征收房屋符合下列条件的,房屋征收部门应当给予被征收人停产停业损失补偿:

  (一)被征收房屋具有房屋权属证明或者经有关部门认定为合法建筑。

  (二)有合法、有效的营业执照,且营业执照上标明的营业地点为被征收房屋。

  (三)已办理税务登记并具有纳税凭证。

  第十三条 停产停业损失补偿标准以被征收人的月平均利润值确定。月平均利润值依据被征收人提供的近3年纳税证明推算确定,不足3年的以全部生产经营期间纳税证明为依据推算确定。

  第十四条 停产停业损失补偿标准可以由房屋征收部门与被征收人按本规定第十三条规定协商确定;协商不成的,可以委托承担评估工作的房地产价格评估机构评估确定。

  第十五条 停产停业损失补偿期限,商业、服务性行业不低于3个月,工业生产行业不低于6个月。各地可根据本地房屋征收具体项目情况确定。

  第十六条 生产经营者承租房屋的,依照与被征收人的约定分配停产停业损失补偿费;没有约定的,由被征收人参照本规定相关内容对生产经营者给予适当补偿。

  第四章 住房保障

  第十七条 征收国有土地上个人住宅,被征收人符合当地住房保障条件且自愿选择保障性住房的,作出房屋征收决定的市、县级政府应当优先予以住房保障。

  第十八条 在房屋征收与补偿工作中,市、县级政府应当组织住房保障等部门现场办公,公布保障性住房房源位置、套数、面积、供应对象范围、认购时限、登记地点等信息,并开辟绿色通道,简化审核程序,压缩审核时限,现场受理、审核被征收人申请并公示审核结果,及时组织符合条件的被征收人直接选房。被征收人获得保障性住房后,不得再参加其他保障性住房公开摇号配租、配售。

  第五章 附 则

  第十九条 本规定施行前已依法取得房屋拆迁许可证的项目,继续按照原有规定办理。








经济适用住房抑或休矣

王兴敏


  经济适用住房供应体系是伴随我国城镇住房制度改革而产生的。在我国的城镇住房制度体系中,自解放后至二十世纪九十年代中期,国家一直是以住房实物福利分配为城镇住房供应唯一形式的唯一主体,这是与我国在此期间实行计划经济体制分不开的,可这不仅未能有效解决城镇居民紧张的居住问题,而且国家还为此承受了巨大的经济负担。随着我国社会主义市场经济的确立,作为经济体制改革重要组成部分的城镇住房制度改革开始实施并不断深化,明确住房的商品属性,住房不再是国家无偿供应的实物福利品,住房供应须商品化、社会化,并建立针对不同收入家庭实行不同的住房供应体系,满足城镇居民日益增长的住房需求。在1994年国务院国发(1994)第43号《关于深化城镇住房制度改革的决定》中首次明确具有社会保障性质的经济适用住房供应体系,以后国家又分别几次对经济适用住房的建设、分配、管理等作出规定。2007年,原建设部等七部门联合发布《经济适用住房管理办法》,从一定程度上说,这标志着经济适用住房在制度层面的成熟。经济适用住房在这十几年的发展历程中,不仅在理论上富有争议,而且在实际运行中,也不难发现这样一种现象:已渐被遗忘的制度产物突然被人们在房地产价格狂涨之时想起,并赋予一项艰巨的任务——稳定住房价格,可在2008年底却又突然面临或存或废的变数之中。那么,面对如此尴尬的情境,不得不令我们对经济适用住房是否具有现实合理性做深层次的分析。

一、经济适用住房为什么被冷落

  一项新生事物的发展不仅需要制度的支撑,而且还受限于现实社会中的实际需求,这种需求是以能否满足所涉各方主体的利益需要为标准,如果能够满足他们的利益要求,各方均有激励来促进该事物的发展,反之,该事物的发展道路将障碍重重,甚至会自消自灭。经济适用住房也不例外。

1、地方政府没有实施经济适用住房的激励

  在我国的城镇住房制度体系中,国家始终处于主导地位,虽然,通过城镇住房制度改革,实现住房供应的商品化、社会化。但是,国家作为城市土地的唯一所有者,同时也是土地的唯一供应者,运用土地供应来调控住房的供应,其主导地位并未发生变化。随着我国国有土地出让制度的建立,房地产开发均须通过地方政府以出让形式取得国有土地使用权,地方政府则收取土地出让金,其逐渐成为地方政府的主要财政收入来源,2007年1——11月间,我国土地出让总价款达9130亿元以上,占财政收入的比重为28.53%。如此巨大的出让金收入满足了地方政府的目标——经济开发,而这个目标又是地方政府的重要政绩表现,故其乐此不疲。相反,经济适用住房建设用地则须以划拨方式供应,这种无偿的供地方式对地方政府而言无异于自断其财源,那么地方政府出于自利考虑,当然不愿意为实施经济适用住房建设而无偿划拨土地。即使在国家三令五申的情况下,地方政府也是将位于区位偏远、周边配套设施不完善等不方便生活居住的土地用于经济适用住房建设。

2、经济适用住房往往超出其保障对象的经济承受能力

  经济适用住房仅供应社会低收入家庭,从该家庭的经济收入特点来看,往往是以收入低(或无收入)且不稳定为多,从其自身的承受能力考虑,虽然经济适用住房价格低于商品住房价格,大多数还是不能够买得起的。即使根据规定可通过商业银行或住房公积金贷款予以支持,但因为该群体或无工作单位或无稳定收入而被排斥于外。另外,由于经济适用住房建设的比较偏远,为此增加的生活成本开支以及物业服务费用,也是经济困难群体必须考虑的一个现实问题。

3、房地产开发企业对经济适用住房建设的冷淡

  从经济适用住房与商品住房的建设行为事实看,二者没有本质上的区别。但二者的结果性质截然不同,其中在利润方面,根据规定房地产开发企业实施的经济适用住房项目利润率按不高于3%核定。而商品住房的利润则远高于此。面对商品住房的暴利,做为以利润最大化为追求目标的房地产开发企业,必然热衷于商品住房建设,没有动力建设经济适用住房。

二、经济适用住房是否具有稳定住房价格的作用

  在市场经济理论中,商品的价格是随着供求关系的变化而波动,当供不应求,则价格上升,反之,价格下降。那么,造成我国住房价格上升的主要因素是供不应求吗?笔者认为,实不其然。在城镇住房制度改革后,住房私有化成为社会的普遍认识——“小康不小康,关键看住房”,与此相对应的则是住房供应市场化,这又与地方政府“以地生财”的经营理念相吻合。于是,土地供应的唯一(仅为地方政府)与住房供应的唯一(仅为房地产开发企业)相结合,形成了住房供应的单边垄断,这极利于二者的利益最大化。另外,住房不同与其他消费品,其不单是消费对象,还可以成为投资对象,当住房价格超出一般人的经济承受能力,其虽然不能购买拥有一处住房,但其对住房的居住需求仍然存在,且无可替代物。此时,这种需求就会成为他人投资住房的机会——或租或卖以获取利益。所以在现实中,并非一户所有一处住房,而是处于一种或无房所有或多房所有的非均衡状态。当住房未成为每一户的消费品时,它却成为少数人的投资品,无房户只有通过在少数人手中有偿取得使用权来满足居住需求,那么,一定的高房价对于投资住房的少数人实现收益是有益的,所以,其热衷于推动房价的走高。
  而经济适用住房的设计初衷是保障低收入家庭,在住房价格飞涨的今天,我们通过经济适用住房建设的增加,来解决低收入家庭的居住需求,从而减少住房市场需求,进而拉低住房价格,这可能就是近年来大力倡导经济适用住房建设的理论依据。但是,这里忽视了以下问题:

1、低收入家庭对住房的首要需求是居住,而非所有。
  对住房的消费需求,既可以通过取得所有权方式实现所有,亦可通过取得使用权方式实现居住,从这一点看,住房消费具有可替代性,即买不起时,可以选择租。那么,低收入家庭作为困难群体,由于自身经济能力的限制,其对住房首要需求是有房居住,而不是有所有权。虽然经济适用住房相对商品住房价格低,可对于低收入家庭仍是一笔非常大的开支,而且还会增加物业服务费用开支,其根本没有经济能力购买住房,而选择租房,因为这是降低其经济负担的最佳选择(这实际也是廉租房制度出台的可行之处)。于是,在现实中,以所有权之方式供应住房明显超出了低收入家庭的支付能力,导致真正需要救济的低收入家庭难以从中受益。

2、经济适用住房的稳定价格作用极其有限
  住房依附于土地上,土地资源的稀缺决定住房资源的稀缺,所以住房的价格亦取决于其所在区位,区位好的住房,其价格自然高于区位差的。当地方政府如上述将经济适用住房建设在比较偏远地区,其对其他区位的住房价格影响是微乎其微的,因为,根据房地产估价理论,不同区位的房地产价格不具有可比性。只不过从统计学角度的数字上可起到拉低作用。再者,住房的建设周期长,容易产生经济适用住房的调剂作用滞时,从而反过来受商品住房价格的调整。这在今年下半年显现得非常明显,当房地产市场低迷之时,人们对经济适用住房亦持观望之状,如北京、广州等地出现经济适用住房弃购现象。因为在经济适用住房的唯一优势——价格优势不存在时,其特定群体就不愿意购买经济适用住房,从而失去对住房产权的自由处分、完全收益。

三、经济适用住房是否经济

  根据产权经济学理论,产权的配置应是有效率的配置,即由低价值向高价值流通,这时有利于社会财富的积累,反之,则是社会财富的浪费。当我们将住房所有权以经济适用住房形式低于市场价格予以配置,对于社会而言,确实没有创造价值。从这一点说,经济适用住房不是一项好制度。
经济适用住房与商品住房两种价格体系,不禁想起我国经济改革初期“两轨制”的存在。当这两种住房存在价格差,一部分人便产生牟利的冲动,产生不公平。虽然《经济适用住房管理办法》明确一些保障措施,但监督执行成本过高。
  另外,经济适用住房由于处分及收益均有所限制,故属不完全产权。产权人如欲对经济适用住房进行处分时,其产权残缺会产生监管所发生的成本以及收益的分配等问题,这从一定程度上会影响经济适用住房的流转。甚至会造成产权人不愿意转让经济适用住房,产生“冷冻效应”,既由于产权人对收益的增值部分不能享有,从而不出租、转让自己对经济适用住房,从而影响经济适用住房利用效率。

四、结论

  综上,经济适用住房是难以满足所涉各方主体的利益需求,其发展如此曲折,也就不难解释了。那么,无法完成使命的经济适用住房确实应该休矣。其被廉租房取代实属必然。