陕西省人大常委会


陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例



陕西省人民代表大会常务委员会公告
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　〔第十号〕

　　《陕西省城市房屋拆迁补偿管理条例》已由陕西省第十届人民代表大会常务委员会第六次会议于2003年9月28日通过，现予公布，自2003年12月1日起施行。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 　陕西省人民代表大会常务委员会
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2003年9月28日

　　第一条 为了加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》以及有关法律、行政法规，结合本省实际，制定本条例。
　　第二条 在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿安置的，适用本条例。
　　第三条 省人民政府建设行政主管部门对全省城市房屋拆迁实施监督管理。
　　市、县人民政府房屋拆迁管理部门对本行政区域内城市房屋拆迁实施监督管理。
　　第四条 市、县人民政府应当组织房屋拆迁、建设、规划、计划、国土资源等行政管理部门，按照城市总体规划，根据当地社会经济发展水平、城市建设需要和房地产市场发展状况等因素，制定城市房屋拆迁的中长期计划和年度计划。
　　市、县人民政府制定拆迁中长期计划、年度计划应当充分听取公众意见。
　　市、县人民政府应当将拆迁中长期计划、年度计划向本级人民代表大会常务委员会报告，并向上一级人民政府备案。
　　第五条 实施城市房屋拆迁应当取得房屋拆迁许可证。房屋拆迁许可证的申领、审查、颁发和拆迁公告的发布，依照国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定执行。
　　第六条 申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交下列资料：
　　（一）建设项目批准文件；
　　（二）建设用地规划许可证；
　　（三）国有土地使用权批准文件；
　　（四）拆迁计划和拆迁方案；
　　（五）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。
　　第七条 申领城市房屋拆迁许可证时，提交的拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁时限、房屋拆除施工单位、建设工程项目开工、竣工时间等内容；拆迁方案应当包括被拆迁房屋状况、各种补偿和补助费用概算、产权调换房屋安置标准和地点、临时过渡方式及其具体措施、拟对拆迁范围内依法应当予以保护的历史文化街区、建筑物、构筑物和绿地、树木等采取的保护措施等内容。
　　第八条 申领城市房屋拆迁许可证的单位应当在金融机构设立专用账户，足额存入拆迁补偿安置资金。拆迁补偿安置资金金额不得少于被拆迁房屋总建筑面积乘以上年度同类地段、同类性质房屋的房地产市场均价。
　　房屋拆迁管理部门在发放城市房屋拆迁许可证之前，应当与申领城市房屋拆迁许可证的单位、开设拆迁补偿安置资金专用账户的金融机构签订拆迁补偿安置资金使用监督协议，未经房屋拆迁管理部门同意，金融机构不得拨付拆迁补偿安置资金。
　　第九条 各级人民政府投资进行城市基础设施建设、旧区改造，需要拆迁城市房屋的，应当由依法确定的项目法人进行房屋拆迁。
　　第十条 拆迁人自行拆迁房屋的，其工作人员必须经过业务培训。接受拆迁委托的单位应当持有省建设行政主管部门核发的相应等级的房屋拆迁资质证书。
　　第十一条 拆迁人必须依照本条例规定，对被拆迁人给予合理补偿、安置，被拆迁人、房屋承租人必须在搬迁期限内完成搬迁。
　　第十二条 拆迁补偿应当遵循公平、合理的原则。被拆迁房屋的补偿金额按照房地产市场评估价格确定。
　　拆除违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿。拆除未超过批准使用期限的临时建筑，给予适当补偿；批准建设时另有规定的，从其规定。
　　第十三条 拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换，除国务院《城市房屋拆迁管理条例》另有规定外，由被拆迁人自主选择补偿方式，拆迁人应当按照被拆迁人选择的方式进行补偿。
　　第十四条 拆迁人与被拆迁人应当在拆迁公告规定的时限内协商订立拆迁补偿安置协议。
　　实行货币补偿的，拆迁补偿安置协议包括被拆迁房屋的基本情况、补偿金额、搬迁补助费金额、家用设施拆装费、付款方式和付款期限、搬迁期限、违约责任、解决争议的方式和拆迁当事人约定的其他事项等内容。
　　实行产权调换的，拆迁补偿安置协议包括被拆迁房屋的基本情况，调换房屋的地点、面积、层次、平面使用功能和设施设备，被拆迁房屋及调换房屋的市场价格、差价金额和结算方式、过渡方式和过渡期限，家用设施拆装费、搬迁补助费和临时安置补助费金额，违约责任，解决争议的方式，拆迁当事人约定的其他事项等内容。
　　产权调换房屋为期房的，多层建筑过渡期限最长不超过十八个月，高层建筑过渡期限最长不超过二十四个月。
　　拆迁补偿安置协议的示范文本由省建设行政主管部门制定。
　　第十五条 拆迁人与被拆迁人不能协商订立拆迁补偿安置协议的，由拆迁人与被拆迁人协商委托一家房地产估价机构，或者由拆迁人提出两家以上房地产估价机构，由被拆迁人从中选定一家房地产估价机构，对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评估。拆迁人与被拆迁人根据评估结果订立拆迁补偿安置协议。
　　拆迁当事人对评估结果有异议不能订立拆迁补偿安置协议的，可以向市、县房屋拆迁管理部门申请裁决；市、县房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，向市、县人民政府申请裁决。裁决应当自收到申请之日起三十日内作出。
　　设区市房屋拆迁管理部门组织设立房屋拆迁评估专家委员会。市、县人民政府或者市、县房屋拆迁管理部门，依据房屋拆迁评估专家委员会对被拆迁房屋评估结果的鉴定意见进行裁决。
　　拆迁当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起三个月内向人民法院起诉。拆迁人依法已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。
　　第十六条 被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内无正当理由拒不搬迁的，由房屋所在地市、县人民政府责成房屋拆迁管理、规划、公安等部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。
　　实施强制拆迁前，应当就被拆迁房屋的有关事项，依法办理证据保全。
　　实施强制拆迁应当事先对被拆迁人进行督促教育，听取被拆迁人的陈述与申辩，严格依法进行，文明执法。
　　第十七条 房屋价格评估应当由具有相应资质等级的房地产估价机构承担。与拆迁人、被拆迁人、房屋拆迁管理部门存在利害关系的房地产估价机构不得承担对相关拆迁房屋进行评估的业务。
　　省建设行政主管部门应当定期公布本省的房地产估价机构名单。
　　第十八条 房地产估价机构对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评估，应当遵循客观、公平、公正原则。
　　房地产估价机构对被拆迁房屋的房地产市场价格进行评估，应当以货币补偿基准价格为依据，结合被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构，房屋的朝向、层次、成新、装修等因素综合评估确定。
　　房地产估价机构应当将评估依据、评估因素、评估价格等情况告知拆迁当事人，回答拆迁当事人的质疑。房地产估价机构违规评估的，其出具的评估结果无效。
　　房地产评估规则由省建设行政主管部门制定。
　　第十九条 被拆迁房屋货币补偿基准价格，由市、县房屋拆迁管理部门会同价格、国土资源、规划等部门按照当地当年同类地段、同类用途新建房屋的房地产市场交易价格确定，报本级人民政府批准后公布。
　　制定货币补偿基准价格应当举行听证。
　　货币补偿基准价格每半年公布一次，分别在六月十日、十二月十日之前予以公布。
　　第二十条 在核发拆迁许可证时，持有当月城市低保领取证的被拆迁人，其家庭人均住宅面积低于该城市人均住宅面积的，拆迁人提供的产权调换房屋应当达到该城市人均住房面积，其产权调换差价结算办法由市、县人民政府规定。
　　第二十一条 被拆迁人依法享有土地使用权的院落，其未计入货币补偿基准价格给予补偿的，拆迁人应当按照市、县人民政府规定的标准对被拆迁人给予补偿。
　　第二十二条 拆迁住宅用房，拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费。搬迁补助费每户不低于五百元；产权调换为期房的，搬迁补助费每户不低于一千元。
　　第二十三条 拆迁住宅用房以期房调换的，在过渡期限内被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。
临时安置补助费按照被拆迁住宅面积和当地住宅租赁平均价格确定。
　　在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。
　　第二十四条 拆迁非住宅房屋，被拆迁人选择产权调换的，拆迁人应当支付被拆迁人或者房屋承租人搬迁补助费和因拆迁造成停产、停业的直接经济损失补偿费。搬迁补助费和直接经济损失补偿费不得低于市、县人民政府规定的标准。
　　第二十五条 被拆迁房屋的用途以房屋所有权证登记的用途为准。房屋所有权证未载明用途的，由房屋所有人提出申请，房屋产权登记部门依照规划、国土资源部门的合法有效文件认定。
　　2001年11月1日以前改变房屋用途连续使用至拆迁公告发布之日，未办理房屋用途变更登记的，根据房屋所有权人的申请，由产权登记部门对改变后的用途予以认定；其中改为经营用房的，应当持有合法有效的营业执照、交税凭证。
　　改变房屋用途，应当依法交纳房产税的，房屋所有人应当在变更登记时依法补交房产税。
　　第二十六条 因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起按不低于原标准的二倍支付临时安置补助费；逾期超过六个月的，从第七个月起，每月按不低于原标准的三倍支付临时安置补助费。对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。
　　第二十七条 城市房屋拆迁需要拆除、迁移城市公共设施和各种管线的，由所有人在规定的拆迁期限内自行迁移，拆除、迁移费用由拆迁人给予补偿。
　　第二十八条 拆迁人不得采取断水、断电、断气以及封堵道路等手段，影响被拆迁人、房屋承租人的正常生产生活，迫使被拆迁人、房屋承租人与其订立拆迁补偿安置协议。
　　拆迁人违反上款规定的，由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，可并处三千元以上三万元以下的罚款。
　　第二十九条 拆迁人不得强行拆除被拆迁人房屋。拆迁人强行拆除被拆迁人房屋的，由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下罚款；违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》规定的，由公安机关依法处罚；构成犯罪的，由司法机关追究刑事责任；给被拆迁人造成损失的，依法给予赔偿。
　　第三十条 房地产估价机构违规评估出具虚假评估报告的，由县级以上房产行政主管部门给予警告，可并处一万元以上三万元以下的罚款；情节严重的，由发证机关并处吊销房地产评估资格，对于相关房地产估价人员按照有关规定予以处罚。
　　第三十一条 依照本条例规定作出三万元以上罚款、吊销房地产评估资格处罚决定前，应当告知当事人有要求举行听证的权利。
　　当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。逾期不申请复议也不起诉又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。
　　第三十二条 县级以上人民政府及其房屋拆迁管理部门在城市房屋拆迁工作中应当依法履行行政作为义务而不作为，或者对城市房屋拆迁方面的投诉不及时依法处理的，由上级行政机关或者监察机关责令改正；情节严重的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分。
　　第三十三 条本条例自2003年12月1日起施行。

　　修改后的刑诉法在新增设的“特别程序”一编中明确规定了“犯罪嫌疑人、被告人逃匿、死亡案件违法所得的没收程序”，简称违法所得特别没收程序。这一程序的设立对于健全与完善我国刑事没收制度，加强贪污贿赂、恐怖活动犯罪资产的追缴，预防与惩治这类犯罪具有十分重要的意义。笔者认为，检察机关应注意把握好该章中重点内容细化及所涉关系的理解与应对:

第一，提出违法所得没收申请的条件。(1)“贪污贿赂犯罪等重大犯罪案件”中“重大”的标准需统一和明确，如对涉案金额作出限定;此外，还可规定为涉及民生民利且在当地影响恶劣或容易引发群体上访的涉农犯罪案件;对发案单位生产、经营等有重大影响的犯罪案件;其他重大贪污贿赂犯罪案件。笔者认为，对“重大”标准的细化有助于各级检察机关反贪部门的具体执行和把握，且上述对“重大”标准的理解除了在犯罪数额上作了限制以外，对犯罪所产生的严重社会危害结果也纳入了考虑范畴。

(2)“违法所得及其涉案财产”应为刑法第64条规定的没收范围:“违法所得”应指因实施犯罪活动而取得的一切财物，“其他涉案财产”应指与犯罪有关的款物、供犯罪所用的本人财物以及违禁品。同时，笔者认为，查封、扣押、冻结不是对该程序提出申请的必要条件，也就是说即使检察机关因特别原因未对上述财产进行有效控制的，也可向法院提出没收申请。

第二，违法所得没收程序的适用范围。涉及到法律适用效力的问题，笔者认为该程序不仅适用于修改后的刑诉法生效后犯罪嫌疑人、被告人逃匿或者死亡的案件，也适用于犯罪嫌疑人、被告人在修改后的刑诉法生效前已经逃匿或者死亡但正在查办尚未作出结论的案件。该程序的设立对案件性质的认定无任何影响，同时也在一定程度上避免部分犯罪嫌疑人或被告人利用“空白期”进行财产转移、潜逃来规避法律。

第三，违法所得特别没收与定罪量刑的关系。(1)违法所得特别没收程序的设定表明对涉案款物的没收并不以对具体行为人的定罪为前提。在犯罪嫌疑人、被告人死亡或者长期潜逃的情况下，侦查机关查清涉案款物的去向往往会遇到各种障碍，因而事实上难以满足事实清楚、证据确实充分的要求，所以刑事审判对证明标准的要求无须像对被告人定罪那样严格，只要满足“优势证据”的证明标准即可。

(2)违法所得特别没收程序的结果与具体行为人的定罪无必然联系。该违法所得特别没收程序启动后，无论法院裁定涉案款物没收与否，法律对其均设定了救济程序，即犯罪嫌疑人、被告人的近亲属和其他利害关系人或者人民检察院可以提出上诉、抗诉。

第四，对涉案款物的特别没收与侦查机关的关系。违法所得特别没收程序结果存在以下两种情况:一是法院裁定对涉案款物予以没收;二是法院裁定驳回申请。针对第二种不利于检察机关的后果，侦查机关要解除查封、扣押、冻结措施，在一定程度上对检察机关反贪部门的侦查行为存在影响，但仅是对现有情况下证据的一种否定。当犯罪嫌疑人、被告人归案后，或证据发生变化，检察机关依然可以提出没收申请，由于前期涉案款物已经法院公告，其保管地点、保管人员已经予以公示，所以犯罪嫌疑人、被告人或家属即使转移财产，但是其原有的登记记录无法消除，所以追赃仅是时间的问题，对检察机关反贪部门后续侦查行为的影响不大;对于因侦查机关取证问题导致没收裁定作出错误的，要承担财产返还及赔偿的责任，这是对检察机关启动该程序的一种限制。(作者单位:江苏省宿迁市人民检察院)