山东省青岛市人民政府


青岛市住宅小区物业管理试行办法
市政府



第一条　为加强城市居民住宅小区的管理，提高城市整体管理水平，给居民提供舒适方便、安定整洁、优美文明的生活环境，根据国家、省有关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条　本办法所称住宅小区，是指经过统一规划、综合开发、配套建设而形成的建筑面积在五万平方米以上的城市居民住宅小区（以下简称住宅小区）。

第三条　本市行政区域内的住宅小区实行物业管理。
已入住居民、暂不具备条件的住宅小区，应搞好规划，创造条件，并在市政府规定的期限内逐步实行物业管理。

第四条　成立住宅小区管理委员会（以下简称管委会），为社团法人组织。管委会由房屋所有人，承租人代表和街道办事处等有关管理部门的代表组成，房屋所有人、承租人代表应不低于管委会组成人员的70％。管委会主任由区（市）人民政府指定的街道办事处主任或副主任兼任。


管委会设办公室，负责处理日常工作；涉及本住宅小区物业管理重大事项的，由管委会组成人员实行投票表决制度。

第五条　管委会的职责：
（一）贯彻国家、省和市有关规定和本办法；
（二）负责接收按规定交付使用的住宅小区；
（三）通过招标、招聘等形式确定住宅小区物业管理单位并与其签定《住宅小区管理承包合同》；
（四）对住宅小区物业管理单位的管理服务工作进行监督检查并接受居民对物业管理单位的投诉；
（五）负责协调小区物业管理单位与各有关管理部门的工作关系；
（六）确定住宅小区内管理服务内容。

第六条　住宅小区的物业管理由物业管理单位实行专业化统一管理和综合性服务。
物业管理单位须按规定经资质审查和经工商行政管理部门审查并领取《营业执照》后，方可从事住宅小区物业管理。
物业管理单位是具备相应条件的企业法人。

第七条　有关管理部门、单位应将住宅小区内的下列事项委托物业管理单位纳入管理范围：
（一）公有房产、公有房产与私有房产毗连部分的维修管理；
（二）道路及其他公共场所的清扫保洁；
（三）绿地和绿地上的花草树木及绿化设施的养护管理；
（四）集贸市场和其他商业网点的经营管理；
（五）部分供水、供热、供（燃）气、供电、照明、排水等市政公用设施的养护和维修；
（六）其他。

第八条　有关管理部门、单位将前条所列有关事项委托物业管理单位管理的，应与物业管理单位签订托管合同，明确双方的管理权限和责任，托管合同期限应与《住宅小区管理承包合同》期限一致。对托管的事项，有关管理部门、单位不再直接进行管理，但有权进行监督检查。
物业管理单位需改变其接受托管的设施的现状或使用性质，应按规定经有关管理部门和单位批准。

第九条　物业管理单位对下列事项实行有偿服务：
（一）为单位、居民代收垃圾、清扫楼道及道路，代收水、电、燃气、供热、有线电视、通讯等费用，治安保卫等公共服务；
（二）为单位、居民看管车辆、粉刷楼宇、维修楼内公共照明设施和水电设施等专项服务；
（三）为单位、居民代管房屋、车辆及维修室内水电设备、家用电器和提供其他日常生活服务等特约服务；
（四）单位和居民委托的其他服务项目。

第十条　经有关部门验收合格的住宅小区，建设单位应在交付使用时，向负责接收的管委会提供以下档案资料：
（一）小区规划图；
（二）竣工总平面图；
（三）单位建筑及结构设备竣工图；
（四）地下管网竣工图；
（五）房屋分配方案；
（六）其他。

第十一条　住宅小区自移交之日起一年内，由开发建设单位负责保修，开发建设单位也可支付一定比例的保修金，由物业管理单位养护修缮。

第十二条　住宅小区开发建设单位应按住宅小区建设投资成本的一定比例，向城市建设主管部门缴纳住宅小区管理基金，用于住宅小区的公共设施更新、大型设施（项目）的增改以及为其他已建住宅小区实行物业管理提供补助资金。其中管理基金的30％，委托金融机构一次性贴息贷
款给物业管理单位作为流动资金合理使用。

第十三条　小区开发建设单位按规划建设的专业管理用房和住宅总建筑面积0.5％的商业网点房，属国有直管房产，应按民用住宅房屋租金标准，由管委会提供给物业管理单位使用和经营。任何单位、个人不得擅自改变其用途。

第十四条　有关管理部门或单位将本办法第七条所列事项委托物业管理单位进行管理的，应支付委托管理费用；具体数额，由双方商定。
对物业管理单位托管的房产，属国有直管房产的，由房产管理部门定期向物业管理单位划拨房租中的修缮费、管理费；属单位自管房产的，由房租汇缴中心每月将房租中的修缮费、管理费划拨小区物业管理单位；属私有房屋的，由小区物业管理单位按规定收取公有部位的修缮管理费。



第十五条　物业管理单位按规定向小区内的单位和居民收取综合服务费，用于小区内的公共服务项目支出。综合服务费的收取标准，由管委会报物价部门审查批准。
物业管理单位为住宅小区内的单位和居民提供专项和特约等服务项目，收取相应的费用。

第十六条　住宅小区管理服务经费的收支情况，应接受物价部门和管委会的监督检查。

第十七条　单位和居民入住小区前，须与物业管理单位签订小区入住合约；已入住小区未签订小区入住合约的，应与物业管理单位补签小区入住合约。

第十八条　入住小区的单位和居民须遵守以下规定：
（一）不得擅自改变房屋的使用性质、结构、外形及色调整；不得擅自改装、拆除公有房屋原附属设施；装修房屋应符合有关规定。
（二）保持房屋及其他建筑物的完好、整洁和安全；禁止在公用院落、走廊、屋顶、楼梯内堆放杂物、砌煤池、建违法建筑；禁止在阳台上砌墙和存放超重的物品。
（三）禁止随意接引、拆除和损坏市政公用设施；不得擅自在住宅小区内占用和挖掘道路；禁止向下水道中乱扔杂物。
（四）爱护住宅小区内的绿地和花草树木及绿化设施；严禁损坏、占用绿地。
（五）按规定的时间、地点存放垃圾；禁止乱倒垃圾、乱泼污水、乱扔瓜果皮核、纸屑；禁止在建筑物和构筑物上涂写、刻划、张贴；禁止饲养家禽、家畜；二楼以上阳台围栏上摆设花盆，必须采取固定保护措施，防止坠落伤人。
（六）严禁打架斗殴、酗酒滋事、赌博、传播淫秽物品；禁止使用高音喇叭，使用组合音响不得影响相邻关系；禁止存放易燃、易爆、剧毒、放射性等危险物品。
（七）不得在小区内随意停放自行车和机动车辆；非经批准，禁止载重车进入住宅小区（通过住宅小区内的城市道路除外）。
（八）居民应按规定办理户口登记、变更、迁移手续；暂住人员，应按规定及时办理暂住户口登记手续。
（九）不得开办污染小区环境的生产、加工型企业。
（十）居民利用家庭住所从事经营服务活动和单位、个人在住宅小区内的公共场地设点从事经营服务活动的，须征得物业管理单位的同意，并到有关管理部门办理审批手续。禁止任何单位、个人在住宅小区内的公共场所和道路两侧乱设摊点。
（十一）其他有关事项。

第十九条　物业管理单位应根据小区管理服务的实际内容，建立健全小区管理的规章制度，制定住宅小区住户手册、住宅小区管理服务项目和标准等，方便居民，提高管理服务水平。

第二十条　管委会和物业管理单位任何一方违反《住宅小区管理承包合同》规定的，对方均有权依据合同规定，追究对方违约责任直至解除合同；造成损失的，责任方应依法予以赔偿。

第二十一条　物业管理单位有违反行政管理法律、法规、规章行为，依法应予以处罚的，由有关行政管理部门予以处罚。

第二十二条　物业管理单位违反合约规定，未给住宅小区单位或居民提供相应服务或造成损失的，管委会有权责令其改正、履行合同、予以补偿或赔偿。
小区内的单位和居民违反合约规定或有其他违法行为，除由物业管理单位按合约的规定追究违约责任外，还可提请相应的行政管理部门依法予以处理。

第二十三条　当事人对行政处理决定不服的，可以依照《行政复议条例》和《中华人民共和国行政诉讼法》规定，申请复议和提起行政诉讼。

第二十四条　住宅小区管理的达标考评按照《全国文明住宅小区标准》、《全国文明住宅小区达标考评办法》执行。

第二十五条　青岛市城乡建设委员会是本市物业管理的行政主管部门，负责对物业管理单位进行资质审查。本办法具体执行中的问题，由青岛市城乡建设委员会负责解释。

第二十六条　本办法自发布之日起施行。本市以前规定与本办法不一致的，以本办法规定为准。



1994年3月21日
江西省人民政府


江西省县级以上人民政府重大行政决策程序规定

文号：　江西省人民政府令 第168号

（2008年8月18日第8次省政府常务会议审议通过，自2008年10月1日起实施）


第一条 为了规范政府重大行政决策行为，减少决策失误，提高决策质量，根据《中华人民共和国地方各级人民代表大会和地方各级人民政府组织法》和国务院《全面推进依法行政实施纲要》等有关规定，结合本省实际，制定本规定。
第二条 县级以上人民政府重大行政决策的作出、执行、监督等活动，适用本规定。有关突发事件应对的决策程序，适用突发事件应对法等有关法律、法规、规章的规定。拟订地方性法规草案和制定规章及规范性文件程序，适用立法法等有关法律、法规、规章的规定。
　　第三条 本规定所称政府重大行政决策，包括下列事项：
　　（一）编制国民经济和社会发展中长期规划、年度计划；
　　（二）编制财政预算、重大财政资金安排；
　　（三）制定或者调整各类总体规划、重要的区域规划和专业规划；
　　（四）研究政府重大投资项目和重大国有资产处置；
　　（五）制定土地管理、劳动就业、社会保障、文化卫生、科技教育、生态环境保护、住房保障、城市建设等方面的重大政策措施；
　　（六）制定或者调整政府定价的重要商品、服务价格；
　　（七）制定行政管理体制改革的重大措施；
　　（八）需要政府决策的其他重大事项。
　　县级以上人民政府可以在前款规定的范围内，依法确定本级人民政府重大行政决策的具体事项和量化标准。
　　第四条 县级以上人民政府应当完善政府重大行政决策的规则和程序，建立健全公众参与、专家论证和政府决定相结合的行政决策机制，实行依法决策、科学决策、民主决策。
　　第五条 政府行政首长代表本级政府对重大行政事项行使决策权。政府分管领导、政府秘书长、政府办公厅（室）主任协助政府行政首长行使决策权。决策咨询机构、政府法制机构等应当为政府重大行政决策提供专业咨询、法律等有关服务。
　　第六条 政府重大行政决策建议的提出和决策事项的确定，应当遵循下列规定：
　　（一）政府所属工作部门或者下一级人民政府提出的重大行政决策建议，经政府分管领导审核后报政府行政首长确定；
　　（二）政府分管领导提出的重大行政决策建议，报政府行政首长确定；
　　（三）政府行政首长提出的重大行政决策建议，直接进入决策程序；
　　（四）贯彻落实上一级人民政府、同级党委或者人民代表大会及其常务委员会作出的有关决议、决定的实施意见，由政府行政首长确定后直接进入决策程序；
　　（五）人大代表、政协委员通过建议、提案方式提出的重大行政决策建议，由有关部门研究提出意见，经政府分管领导审核后报政府行政首长确定；
　　（六）公民、法人或者其他组织认为某些重大事项需要政府决策的，可以向政府提出决策建议；政府办公厅（室）应当在审查后将合理的建议征求相关部门意见，经政府分管领导审核后报政府行政首长确定。决策承办单位依照法定职权确定或者由政府行政首长指定。
　　第七条 政府作出重大行政决策应当经过下列程序：
　　（一）调查研究；
　　（二）专家论证；
　　（三）征求意见；
　　（四）部门协调；
　　（五）合法性审查；
　　（六）集体讨论；
　　（七）结果公开。
　　法律、法规或者国家有关文件对政府作出重大行政决策程序另有规定的，从其规定。
　　第八条 决策承办单位对政府重大行政决策应当开展调查研究工作，全面、准确掌握决策所需的信息。
　　调查研究的内容应当包括决策事项的现状、必要性、可行性、利弊分析以及决策风险评估等。
　　调查研究工作完成后，决策承办单位应当拟订决策备选方案。对需要进行多方案比较研究的决策事项，应当拟订两个以上可供选择的决策备选方案。
　　第九条 决策承办单位应当组织3名以上专家对决策备选方案的必要性、可行性进行论证。
　　决策承办单位应当根据决策事项的内容和复杂程度，从相关领域选择专家，保证参加论证的专家具有代表性。
　　决策承办单位应当对专家论证意见进行归纳整理，形成论证报告。专家对所发表意见的科学性负责。论证报告应当作为政府决策的重要依据。
　　第十条 决策承办单位应当根据决策事项涉及的范围，将决策备选方案征求政府有关部门意见。被征求意见的部门应当在规定的期限内回复意见。
　　第十一条 政府重大行政决策与人民群众切身利益密切相关的，决策承办单位应当向社会公布决策备选方案，征求公众意见。公布的事项包括：
　　（一）决策备选方案及其简要说明；
　　（二）公众提交意见的途径、方式，包括通信地址、电话、传真和电子邮件地址等；
　　（三）征求意见的起止时间（不得少于15日）。
　　决策备选方案公布后，决策承办单位应当根据决策事项对公众的影响范围、程度等，通过举行座谈会、论证会等形式，听取社会各界的意见和建议。
　　第十二条 政府重大行政决策有下列情形之一的，应当召开听证会：
　　（一）涉及重大公共利益的；
　　（二）涉及群众切身利益的；
　　（三）法律、法规、规章规定应当听证的。
　　听证会由决策承办单位作为听证机关，听证程序按照国家和本省有关规定执行。听证会形成的听证报告应当作为政府决策的重要依据。
　　第十三条 决策承办单位应当将各方提出的意见和建议进行归纳整理，对合理的意见和建议应当采纳；未予采纳的，应当说明理由。
　　决策承办单位应当根据各方提出的合理意见和建议对决策备选方案进行修改，形成决策方案草案及说明。
　　第十四条 县级以上人民政府应当建立政府重大行政决策协调制度。有关部门对决策方案草案有不同意见的，由决策承办单位主要负责人进行协调，达成一致意见；不能达成一致意见的，提请政府有关副秘书长或者办公厅（室）副主任、秘书长或者办公厅（室）主任主持协调；仍不能达成一致意见的，由政府分管领导主持协调。
　　决策事项涉及多位政府分管领导且情况复杂、协调难度较大的，由政府行政首长或者其委托的分管领导召开专题会议对决策方案草案进行研究、协调。经协调达成一致意见后，决策承办单位应当根据协调意见对决策方案草案进行修改、完善。
　　第十五条 县级以上人民政府应当建立政府重大行政决策合法性审查制度。对涉及法律法规规章的政府重大行政决策，在决策作出前交由政府法制机构或者组织有关专家对决策方案草案是否超越法定权限、是否违反法定程序、是否符合法律法规规章的规定等进行合法性审查。未经合法性审查或者经审查不合法的，不得作出决策。
　　第十六条 决策承办单位应当按照政府工作规则的规定，将决策方案草案提请政府全体会议或者常务会议讨论。
　　提请政府讨论决策方案草案，应当报送下列材料：
　　（一）决策方案草案及说明；
　　（二）有关的法律、法规、规章和政策规定；
　　（三）专家论证报告；
　　（四）有关单位、社会公众等意见的综合材料及采纳情况；
　　（五）涉及决策事项的其他材料。
　　召开了听证会的，还应当报送听证报告。
　　第十七条 政府讨论决策方案草案，由政府行政首长或者其委托的政府领导主持进行，会议组成人员应当充分发表意见。会议主持人应当根据会议讨论情况，作出通过、不予通过、修改、搁置或者再次讨论的决定。会议主持人的决定与会议组成人员多数人的意见不一致的，应当说明理由。
　　政府讨论决策方案草案，应当记录会议讨论情况及决定，对不同意见应当特别载明。
　　第十八条 政府重大行政决策需要报同级党委或者上级行政机关批准的，县级以上人民政府提出决策意见后，按程序报同级党委或者上级行政机关批准。
　　政府重大行政决策依法应当提请同级人民代表大会或者其常务委员会审议决定的，县级以上人民政府提出决策意见后，依法提请同级人民代表大会或者其常务委员会审议决定。
　　第十九条 政府作出重大行政决策后，应当依照《中华人民共和国政府信息公开条例》的规定，及时、准确地向社会公开，便于公众知晓。
　　第二十条 政府办公厅（室）应当及时对政府重大行政决策进行工作任务和责任分解，明确决策执行单位和工作要求。
　　第二十一条 决策执行单位应当根据政府重大行政决策的具体要求，制定决策执行方案，明确主管领导责任、具体承办机构和责任人，全面、及时、正确地贯彻执行政府重大行政决策，确保决策执行的质量和进度，不得拒不执行、不完全执行、推诿执行、拖延执行。
　　第二十二条 政府分管领导应当经常了解决策执行单位落实政府重大行政决策的有关情况，及时协调解决执行过程中出现的问题；涉及多位政府分管领导且问题复杂的，可以提请政府行政首长召开专题会议，研究解决存在的问题，完善落实决策的措施。
　　第二十三条 政府办公厅（室）负责政府重大行政决策执行情况的检查、督促、考核等工作，应当采取跟踪检查、督促催办等方式，了解和掌握决策执行的情况、进度和存在的问题，并及时向政府报告。
　　第二十四条 县级以上人民政府应当建立政府重大行政决策实施情况后评价制度，通过抽样检查、跟踪调查、评估等方式，及时发现决策执行中存在的问题，适时调整和完善决策。
　　决策执行单位发现政府重大行政决策所依赖的客观条件发生变化或者因不可抗力导致决策目标部分或者全部不能实现的，应当及时向政府报告；公民、法人或者其他组织认为政府重大行政决策有不适当的，可以向政府提出。政府应当认真研究，并根据实际情况作出继续执行、停止执行、暂缓执行或者修改决策的决定。
　　第二十五条 违反本规定，有下列情形之一，依照国务院《行政机关公务员处分条例》第十九条第（一）项的规定，对负有领导责任的公务员给予处分：
　　（一）应当听证而未听证作出决策的；
　　（二）未经合法性审查或者经审查不合法作出决策的；
　　（三）未经集体讨论作出决策的。
　　第二十六条 违反本规定，应当依法作出决策而不作出决策，玩忽职守、贻误工作的，依照国务院《行政机关公务员处分条例》第二十条的规定，对直接责任人员给予处分。
　　第二十七条 决策执行单位违反本规定，导致政府重大行政决策不能正确执行的，依照国务院《行政机关公务员处分条例》第十九条第（二）项的规定，对负有领导责任的公务员和其他直接责任人员给予处分。
　　第二十八条 乡镇人民政府、县级以上人民政府所属工作部门重大行政决策的作出、执行、监督等活动，参照本规定执行。
　　第二十九条 本规定自2008年10月1日起施行。