广东省广州市人民政府


颁发《广州市房地产交易管理办法》的通知
广州市人民政府



各区、县级市人民政府，市府直属各单位，驻穗各单位：
现将《广州市房地产交易管理办法》颁发给你们，请遵照执行。

广州市房地产交易管理办法

第一章 总 则
第一条 为加强房地产交易管理，保障房地产权人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及其有关规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条 本办法所称房地产交易是指以出售、预售、拍卖等形式转让与受让房地产的行为。
第三条 凡在本市市辖区范围内从事房地产交易的单位和个人，应当遵守本办法。
第四条 广州市国土局、房地产管理局是本市房地产交易的行政主管机关（以下简称市房地产主管机关），负责本办法的组织实施。
广州市房地产交易所（以下简称市交易所）在本办法的授权范围内，负责房地产交易管理工作。
第五条 房地产交易应遵循合法、公平、自愿、诚实信用的原则。$房地产交易实行价格评估，具体办法按《广东省房地产评估条例》和国家有关规定办理。
第六条 房地产交易，房屋所有权与其合法占用的国有土地使用权应同时转移，办理权属变更登记。

第二章 房地产出售
第七条 房地产出售，交易双方必须到市交易所办理交易登记手续。不能亲自办理的，应出具委托书，由代理人办理。
第八条 房地产出售，交易双方应向市交易所如实申报成交价格，不得瞒报或作不实的申报。
交易双方申报的价格，低于评估价格的，以评估价格计算税费；高于评估价格的，以申报价格计算税费。
第九条 按份共有的房地产，共有人有权将自己的份额部分出售，但在交易前应提前90日书面通知其他共有人。在同等条件下，其他共有人具有优先购买权。
共同共有的房地产，权利人出售自有的部分房地产时，须出具其他共有人同意出售的证明书。能分割的应允许分割出售；不能分割的，须经协商共同出售。
第十条 出售租赁的房地产，产权人应提前书面通知承租人，告知其在同等条件下具有的优先购买权。承租人应自接到书面通知之日起30日内予以书面答复，逾期不答复的，视为放弃优先购买权。
第十一条 在同等条件下，按共有人、抵押权人、承租人、其他优先购买权人的顺序享有房地产优先购买权。国家另有规定的从其规定。
第十二条 下列房地产不得出售：
（一）依法限制产权转移的；
（二）权属不清的；
（三）国有土地使用权被依法收回的；
（四）经行政主管机关公告拆迁的房屋；
（五）国家规定的其他房地产。
第十三条 具有下列情形之一的房地产，必须按规定办理有关手续后，方可出售：
（一）未经产权登记的；
（二）经改建、扩建的房屋，未办理产权变更登记的；
（三）产权人死亡，继承人未办理产权变更登记的；
（四）房地产设定的他项权利未注销的；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第十四条 具有下列情形之一的房地产视为出售，必须办理房地产交易登记手续：
（一）以房地产出资，并已转为合资企业拥有的；
（二）以土地使用权与他人合作开发房地产，并以产权分成的；
（三）以房地产作价入股的；
（四）以房地产抵债的；
（五）收购、合并或分立企业时，房地产转移为新的权利人的；
（六）法律、法规规定的其他情形。
第十五条 行政、事业单位出售房地产的，应出具县级以上人民政府授权的主管部门的审批文件。
属于政府直管的公房，应由市房地产主管机关审批；属于系统自管公房的，由国有资产主管部门审批。
第十六条 房地产出售，交易双方应当签订书面合同。合同的条款，以及变更与解除等，依照《广东省城镇房地产转让条例》第十四条、第十五条的规定办理。
第十七条 以行政划拨方式取得国有土地使用权的，出售房地产时，出售人应补交土地使用权出让金。补交土地使用权出让金的标准，依照本市人民政府的规定执行。但国家另有规定的除外。
第十八条 房地产出售，交易双方应按下列规定缴纳税费：
（一）契税，由购买人（包括外国人和外国企业购买房地产的）按交易总额的6％缴纳。
华侨和港、澳、台同胞以侨汇、外汇购买房地产，及其在境内的投资企业（包括独资、合资、合作企业）以侨汇、外汇购买房地产的，减半征收契税。
（二）印花税，由交易双方各按交易总额的万分之五缴纳。
（三）交易管理费，交易双方各按交易总额的千分之五缴纳。
交换房地产的，根据交换差价按前款规定缴纳税费。
第十九条 出售的房地产发生增值的，应依照国家的税法规定，由出售人缴纳增值税。
第二十条 享受国家、企事业单位补贴购买的房屋，需要出售的，应按国家和省、市的有关规定办理。

第三章 商品房预售
第二十一条 商品房预售，是指具有法人资格的房地产开发公司（以下简称开发企业），依法取得国有土地使用权经过开发，将正在建设的各类房屋预先出售的行为。
第二十二条 开发企业预售商品房前，应持下列证件，向市房地产主管机关申领预售商品房许可证：
（一）开发资质证书、营业执照；
（二）预售商品房的建设工程规划许可证、建筑施工合同、建设用地平面四至图；
（三）国有土地使用权出让合同、建设用地批准文书；
（四）投入开发建设资金达到预售商品房工程总投资的25％（不含土地使用权出让金和前期开发费），或者预售商品房的基础工程已完成，并已确定施工进度和竣工、交付使用日期的证明。
（五）在本市商业银行开立代收商品房预售款的账户；
（六）向境外预售的、还应提交市外经贸主管部门的批准文书。
第二十三条 市房地产主管机关自受理开发企业申请预售商品房之日起10日内进行实地勘查，经审查符合条件的，核发预售商品房许可证。
开发企业领取预售商品房许可证后，方可预售商品房。进行预售广告宣传的，应载明预售商品房许可证号码，并应执行国家有关法律、法规的规定。
第二十四条 开发企业预售商品房，必须与预购人签订预售预购合同。
合同内容包括：预售人、预购人名称或姓名，预售商品房的地点、位置、建筑结构、楼层面积、单元号码、配套设施，装修标准、售价、交付使用时间，保修措施，违约责任、纠纷解决办法以及其他需约定的条款。
第二十五条 交易双方签订预售预购合同后，开发企业应在30日内持合同文书向市交易所办理审核、登记手续。凡未经审核、登记的商品房预售行为无效。
开发企业不得为商品房预购人非法办理转让更名手续。
第二十六条 开发企业在商品房竣工验收后30日内，应向市房地产主管机关申请确认产权。
未售出的商品房可领取房地产权属证明书；已售出的商品房，由开发企业统一为预购人领取房地产权属证。
第二十七条 预售、预购商品房应按规定预征税费。

第四章 房地产拍卖
第二十八条 从事房地产拍卖活动的机构必须取得市房地产主管机关核发的房地产拍卖资格证后，方可向工商行政管理部门申领营业执照。
第二十九条 下列房地产可以委托拍卖机构拍卖：
（一）依法没收或强制收购需拍卖的房地产；
（二）人民法院裁定、判决需拍卖的房地产；
（三）因抵押处分需拍卖的房地产；
（四）因清偿债务需拍卖抵债的房地产；
（五）法律、法规规定的其他情形。
第三十条 委托拍卖房地产，委托人应事先持拍卖委托书、房地产权属证书和其他有效证明文件，向市房地产主管机关提出申请，经审查批准后，拍卖机构方可接受委托，组织拍卖。
拍卖本办法第二十九条第（一）、（二）项规定的房地产，委托人申请拍卖时，还应提交行政决定书或司法协助通知书。
第三十一条 委托拍卖房地产，拍卖机构可以收取手续费，具体收费标准按《广东省拍卖业管理暂行规定》办理。
第三十二条 委托拍卖房地产，委托人应与拍卖机构签订委托拍卖合同。
合同内容包括：拍卖人、委托人名称或姓名、地址；拍卖标的物的名称、地点、位置、面积、使用年限及用途；拍卖标的物交付时间、方式、拍卖手续费、价款的支付方式；拍卖时间、程序、中止和终止的条件；合同有效期限、违约责任以及其他需要约定的条款。
第三十三条 房地产拍卖，由拍卖机构在拍卖30日前发布公告。$公告的内容应包括：拍卖标的物的产权性质、拍卖标的物的基本情况、拍卖时间和地点、竞买人的条件、应付的保证金，市房地产主管机关批准拍卖的文件名称、文号，以及其他需要公告的事项。
第三十四条 竞买人须在拍卖7日前，向房地产拍卖机构提交下列证明文件：
（一）个人身份证明；
（二）企事业单位的营业执照或政府批文；
（三）法定代表人证明书和法人授权委托书；
（四）资信证明；
（五）其他有关证明文件。
房地产拍卖机构对竞买人进行资格审查后，合格者发给竞买证书，并收取保证金。
第三十五条 竞卖人交纳的保证金可以抵交所竞得拍卖房地产的部分价款；未竞得拍卖标的物的，保证金由拍卖机构于拍卖结束后7日内返还未竞得者。
第三十六条 房地产拍卖机构应在公告确定的时间、地点依照法定程序进行拍卖。在拍卖成交后的5日内，竞得人应与委托人签订房地产拍卖转让合同，并应按规定将成交价款汇入房地产拍卖机构的银行帐户。竞得人不能即时清结的，应交付成交额20％的定金，并自拍卖成交之日起
60日内付清成交价款。
第三十七条 竞得人付足全部成交价款，方可领取所竞得标的物的房地产权属证书。
第三十八条 在房地产拍卖中，凡出现竞买报价低于标的物的保留价（评估底价）时，房地产拍卖机构有权宣布其报价无效，或中止拍卖竞价，但委托人无保留价格的除外。
第三十九条 房地产拍卖机构依法收取的拍卖成交价款，除按规定代扣缴有关税费外，剩余的价款应全额交还委托人。
第四十条 委托拍卖人、竞得人与房地产拍卖机构之间产生纠纷的，由当事人协商解决，协商不成的，可依法申请仲裁或向人民法院起诉。

第五章 罚 则
第四十一条 违反本办法第十二条规定出售房地产的，买卖行为无效；有非法所得的，没收非法所得；并处以非法交易总额10％以下罚款。
第四十二条 违反本办法第十三条规定出售房地产的，责令其补办有关手续、补缴应纳税费，并处以交易评估价总额5％以下罚款。
第四十三条 违反本办法的规定，未办理交易登记擅自出售房地产的，应责令补办登记手续，补缴应纳税费，并处以交易评估价总额5％以下的罚款。
第四十四条 有下列行为之一的，由市房地产主管机关责令停止预售，有非法所得的没收非法所得，并按商品房销售总额5％以上，10％以下处以罚款；情节严重的，吊销《商品房预售许可证》。
（一）未领取预售商品房许可证而预售商品房的；
（二）擅自涂改预售商品房许可证的；
（三）为商品房预购人非法办理转让更名手续的；
（四）其他违反商品房预售管理法律、法规规定的。
第四十五条 未取得房地产拍卖资格证从事房地产拍卖活动的，其拍卖行为无效；有非法所得的，没收非法所得；并由市房地产主管机关处以非法拍卖价总额10％以下的罚款。
第四十六条 除本章规定由市房地产主管机关处罚的以外，其余处罚由市交易所决定和执行。
第四十七条 当事人对行政处罚决定不服的，可以在接到处罚决定书之日起15日内，向作出行政处罚决定机关的上一级机关申请复议，也可以直接向人民法院起诉。期满不申请复议、不提起诉讼又不执行处罚决定的，作出处罚决定的机关可以申请人民法院强制执行。
第四十八条 房地产交易管理工作人员或拍卖机构工作人员以权谋私、贪污受贿的，由其上级主管机关予以行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第四十九条 房地产交易的各类合同文书，由市房地产主管机关按照国家规定的契约文本统一印制。
第五十条 县级市的房地产交易管理可以参照本办法执行。
第五十一条 本办法自颁布之日起施行。原《广州市房屋交易暂行办法》同时废止。




1995年12月19日
　　20世纪70年代之前，英国崇尚契约自由这一基本原则，放任主义的思潮盛行，雇主拒绝雇用或者提拔求职者的行为通常被认为是双方的自由意思表示。因此，在此之前英国的反歧视立法数量极其有限。随着权利平等观念在社会中越来越受到重视，各种社会团体组织的权利运动不断涌现，英国政府不得不制定法律来限制雇主运用普通法的权利。20世纪70年代之后，英国的反就业歧视立法开始兴起。

　　反性别就业歧视法律体系

　　英国反性别就业歧视法律体系主要由两部分组成，一是以欧盟条约（Treaty）、条例（Regulation）、指令（Directive）、欧洲法院判决（European Court of Justice）为内容的欧盟法，二是国内法（Domestic Law）。国际法对其作用次之。

　　英国是欧盟成员国之一，因此欧盟在反性别就业歧视的立法如条约、指令等的相关规定就构成了英国相关立法的一部分。欧盟法对英国反性别就业歧视立法最有影响的当数《罗马条约》第141条、《平等薪酬指令75/117》和《平等待遇指令76/207》，其主要对同工同酬和平等对待原则进行了阐述和规定。

　　反性别就业歧视的国内立法源于不同的国内法案之中。英国劳动法的渊源，过去主要以普通法为主，即主要以法官的判例作为主要法律来源。但自20世纪70年代以来，英国加快了成文法的制定步伐，在劳资关系的众多领域都进行了许多相关立法，已形成了较为规范的调整劳资关系的成文法律体系。英国国内反性别就业歧视的主要立法是1975年《性别歧视法案》和1970年《同工同酬法案》，除此以外还有2000年《兼职雇员条例》、2000年《雇佣（性别歧视）法案》、2002年《固定期限合同雇员条例》、2003年《就业平等(性取向)规则》、2004年《性别承认法》和2007年《性别平等责任法案》等，其在特定范围内进行补充规定。这样，就形成了以主要立法为基础，以其他相关立法为补充的特殊的成文法体系。

　　性别就业歧视的种类及情形

　　英国各反性别就业歧视立法分散性地对就业歧视的种类作出了规定，总结起来主要有以下几种：男女性别歧视、变性人歧视、同工不同酬、婚姻状况歧视、孕妇歧视、性骚扰以及性取向歧视等。

　　性别歧视法案不仅约束直接采取性别歧视行为的雇主，还对其他非本人直接采取歧视行为的情形进行了规定，主要有以下几种情况：（1）如果雇主纵容雇员对其他受雇员工进行歧视，则该雇主要承担法律责任，除非他有证据证明自己已经采取了合理的措施防止歧视行为的发生；（2）如果某人帮助他人进行性别歧视，也应负法律责任，除非他有证据证明对方行为人的行为是有理由被信赖为合法的；（3）如果某人对另一人具有指令性地位，此人指使另一人将要从事或者已经从事的性别歧视行为也是违法的；（4）如果行为人利用他方的利益弱点乘人之危从事歧视行为，也被认定为违法。

　　同时，性别歧视法对求职阶段、雇佣过程中以及雇佣关系结束后的歧视行为均作出了规定。在求职阶段，面试申请表的设置内容、面试所提问的问题等都有严格的规定，不能具有歧视性；在雇佣过程中，升职、调任、福利、工资、解雇和职业培训等涉及合同性或者非合同性方面的歧视都是被法律禁止的；在雇佣关系结束后，雇主亦不得采取歧视行为，即雇主的打击报复，如雇主拒绝开推荐信等等。

　　性别就业歧视的形态

　　根据性别歧视法的规定，英国性别歧视的形态包括直接歧视（direct discrimination）、间接歧视（indirect discrimination）和雇主的打击报复（victimization）三种。

　　直接歧视是指因性别或婚姻状况等而受到比他人不利的待遇。在一些国家，直接歧视也称为差别对待，它是最早的反歧视法涉及的一种歧视形式，其立法基础是形式平等，即相同情况应当相同对待。在直接歧视的案件中，以下两个条件非常重要：第一，在相同情况下受到了比其他人不利的待遇(treated less favourably）；第二，基于性别原因而进行歧视。直接歧视相同于美国法上的差别待遇，即将受害人所受的待遇与相反性别的人所受或将要受到的待遇作比较。性别歧视法案对比较对象（comparator）进行了规定，一位特定性别的人所受的待遇应当与其性别相反的人所受的待遇进行比较，已婚人员所受的待遇应当与其性别相同的未婚人员所受待遇进行比较，并且这种比较必须是在相同或者没有实质不同的情形下进行。

　　间接歧视被认为是无意的、隐蔽的或者是制度上的歧视，其表面看来平等适用于两种性别，但实质上构成了对一种性别的歧视。性别歧视法案对间接歧视作了规定，即：如果雇主对男女雇员平等地规定了相同的条件，但是能够符合此条件的女性比例明显小于男性，女性因为不能达到此条件而受到利益损害，而雇主又不能合理证明其规定的条件与性别无关时，就构成了歧视。构成间接歧视的要件有以下几个：（1）雇主对用工条件作了相应的规定(provision)、标准(criterion)或惯常做法(practice)，表面看来平等适用于不同性别的人群；（2）特定性别人群不能满足此条件或者其所在群体中只有很少部分能够满足此条件而使其处于不利的地位；（3）雇主没有法律规定的免责事由使其此种行为合法化。

　　报复是指雇员因行使法案赋予自己的权利（如提起诉讼或证明雇主违反法案等的行为）而受到雇主的虐待。性别歧视法案规定，如果某人依据相关法律提起诉讼，或者为此类诉讼提供证据，或者宣称某雇主违反了此类相关法律，或者意图要采取这些措施，而雇主因此对其实施了较其他人不利的待遇，那么雇主的报复行为就构成了歧视。在1998年库特诉格拉纳达酒店(Coote v Granada Hospitality Ltd)案件中，前雇主因为Coote怀孕而将其解雇，因此Coote提起了诉讼。诉讼结束之后，Coote要求前雇主为其开具当时工作的证明信，但被拒绝。欧洲法院认为这种行为构成了打击报复。

　　性别就业歧视的免责事由

　　英国的《性别歧视法案》规定的免责事由主要是“真实职业资格(Genuine Occupational Requirement)”，另外还有积极行动、保护性措施等其他事由。

　　真实职业资格是指雇主提出的工作条件和要求是基于公司正常的运营目的，而且是合理的、必要的。如公共厕所清洁工等职业，其工作的性质或者履行该工作所需要的特殊环境要求只能由特定性别来承担，在这种情况下规定男女不同的应聘条件和工作要求并不构成性别歧视。

　　性别歧视法案基于职务性质和人的生理特点对真实职业资格的适用情形作了规定，主要有：（1）工作的性质要求只能由特定性别的人员承担，如演员、模特等；（2）雇用特定性别的人更有利于保护隐私，如工作中有身体接触、工作环境中有人裸体，或者有使用公共卫生工具的情形；（3）雇员需要在雇主提供的房子中工作并居住，但房子中没有单独的卧室、卫生间并且按照常理雇主也不可能为其单独提供相应的设施；（4）雇主想提供一些针对个人的服务工作，而这些工作由特定性别的人来做更为合适；（5）工作需要为特定性别的人提供特殊照料、护理等，如监狱、医院，而这些工作需要由特定性别的人来做……；（6）工作需要在国外进行，而依据国外法律女性不允许从事此项工作，这就需要男性来完成此项工作，等等。

　　除了真实职业资格外，免责事由还包括针对孕妇或者产妇所提供的保护性措施。孕妇和产妇在工作过程中会受到一些特殊的保护措施，这些措施虽然对女性提供了一定的特别待遇，但是这是基于女性特殊时期的特殊生理结构和社会地位而采取的，因而并不构成对男性的歧视。

　　积极行动是平等概念的延伸。当一个国家中的特定人群在受到传统的不利待遇的时候，只是从法律上规定禁止对其进行歧视是远远不够的，还应当积极采取一些措施来保障这类群体的权益以实现平等的效果。首次使用积极行动措施的国家是美国，20世纪30年代美国对早期的工会成员、退伍军人和残疾人在劳动力市场上受到的不公平待遇进行干预，对他们进行优先工作安排。

　　除此以外，法案还规定，某人依据慈善法相关规定受到了福利待遇所形成的歧视情形可以免责，为国家安全利益考量时相关歧视可以免责，但其适用情况非常严格和狭窄。

　　（作者单位：山东省日照市东港区人民法院）